20200924-西部证券-宏观经济之地产研究专题之二_地产融资新规的潜在影响分析_9页_531kb

地产融资新规的潜在影响分析总结

核心内容

2020年8月，住建部与央行联合推出房地产行业融资管理新规，以“三条红线”为核心标准，将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应不同的有息负债增速限制。该政策旨在加强对房企融资行为的监管，防止过度依赖债务扩张，引导房企转向经营能力和权益投资的发展模式。

主要观点

1. 融资新规对房企筹资现金流的影响

• 融资新规重点管控筹资现金流中的有息负债规模，而非经营性现金流。
• 可监控的有息负债规模占全行业融资市场约45%，其中银行贷款、信用债和信托融资为主要监控对象。
• 对上市房企而言，可监控融资规模占其融资市场约70%，表明该政策对上市房企影响更为直接。
• 静态测算显示，新规限制上市房企有息负债最高增速为6.7%，未造成融资环境明显收缩。

2. 房企应对融资新规的潜在行为

• 短期行为：多数房企将采取“以价换量”策略，通过加快销售回款来提升货币资金和现金短债比。
• 中长期策略：
  • 布局一二线城市的房企将更多采用合作开发或表外融资（如“明股实债”）方式，以降低负债压力。
  • 布局三四线城市的房企则倾向于加快资金周转，以提高现金流效率。
• 房企分类：
  • 红档：踩三条红线，有息负债增速限制为0%。
  • 橙档：踩两条红线，有息负债增速限制为5%。
  • 黄档：踩一条红线，有息负债增速限制为10%。
  • 绿档：未踩线，有息负债增速限制为15%。

3. 投资行为分化与行业韧性

• 融资新规未直接影响房地产整体投资增速，因为其管控范围有限，且需求侧政策仍维持“房住不炒”与“因城施策”。
• 房企投资行为将出现分化，部分企业将减少负债依赖，转向权益投资和合作开发，而另一部分企业则继续采用快周转模式。
• 行业整体投资“韧性”仍较强，政策更多是引导而非抑制。

关键信息

• “三条红线”具体标准：

  1. 剔除预收款后的资产负债率 > 70%。
  2. 净负债率 > 100%。
  3. 现金短债比 < 1。

• 资金来源分类：

  • 经营性现金流：按揭贷款、定金和预付款。
  • 筹资和投资现金流：开发贷款、自筹资金。

• 2019年房地产行业资金结构：

  • 经营性资金流入：8.8万亿元，占比50%。
  • 筹资和投资资金流入：8.3万亿元，占比50%。
  • 其中银行贷款、信用债和信托融资合计约4.5万亿元，占全行业融资市场的45%。

• A股与港股上市房企的分档情况：

  • A股136家房企中，红档25家，橙档8家，黄档47家，绿档56家。
  • 港股224家房企中，红档26家，橙档35家，黄档76家，绿档87家。

• 踩线情况：

  • A股房企中，67家存在现金短债比不达标，39家资产负债率超标，32家净负债率超标。
  • 港股房企中，116家现金短债比不达标，62家资产负债率超标，48家净负债率超标。

结论

房地产融资新规在短期内对房企筹资行为产生一定约束，但其对整体融资环境和房地产投资增速的影响有限。政策更多是引导房企调整发展策略，降低财务杠杆风险，提升经营能力，而非直接导致行业收缩。未来房企将根据自身情况采取不同应对措施，行业投资将呈现分化趋势，但整体仍具备一定的“韧性”。