宏观经济之地产研究专题之三：2021年地产产业链展望-20201221-西部证券-20页_887kb

2021年地产产业链展望总结

核心结论

2020年地产行业成为支撑经济发展的主要力量，销售面积和投资金额累计增速分别为1.3%和6.8%。2021年，地产行业将开启新一轮的补库存周期，预计销售面积增速为+2%，新开工面积增速为+5%，竣工面积增速有望达到+10%。投资机会主要集中在房建挖掘机、工业建材和家电家具行业。

主要观点

1. 2020年地产产业链运行情况回顾

• 后疫情时代基本面超预期复苏：2020年1-2月受疫情影响，地产销售和投资增速断崖式下滑，但3月后随着疫情控制和政策宽松，行业景气度快速修复。
• 政策相机抉择，由松转紧：2020年政策经历了两次明显调整，3月边际放松，7月边际收紧，聚焦在核心城市限价、限地价等政策。
• 市场表现分化：全国销售面积虽实现正增长，但仅一半省份销售增速较去年加速。地市强于房市，反映企业信用环境好于居民信用环境。

2. 地产行业背景变化

• 需求“因城施策”：核心城市执行严格的限购、限贷、限房价和地价，三四线城市政策相对宽松，销售需求总量取决于居民信用环境。
• 供给“去金融化”：融资新规限制房企财务杠杆，通过“三条红线”划分房企为红、橙、黄、绿四档，控制其有息负债增速。房企融资环境改善速度慢于销售回款增速，销售回款占比从40%上升至50%。

3. 房企运营模式变化

• 快周转运营：房企更注重销售回款，加快项目开发速度，销售与新开工的传导时间趋于同步。
• 精装房渗透率提升：2019年精装房渗透率已达到32.8%，未来有望进一步扩大。精装房提高房企盈利空间，延长开发周期，带动消费建材需求。

4. 地产产业链微观指标监测体系

• 拿地：通过百城土地成交面积监测房企拿地积极性。
• 土方：土地购置面积和小型挖掘机销量作为施工启动的领先指标。
• 新开工：房价增速和水泥磨机厂开工率作为新开工的监测指标。
• 主体建设：庞源新单指数（新签合同价格）反映主体建设启动。
• 地面工程：防水、涂料、木材等消费建材龙头上市公司营收增速与施工进度一致。
• 外立面施工：玻璃库存变化与竣工进度反相关，旗滨集团营收与竣工变化趋于一致。
• 竣工交付：家电家具上市公司零售端收入增速反映竣工交付带来的需求拉动，传导周期约为9个月。

关键信息

• 2021年展望：
  • 货币信用政策以“稳”为主：在疫苗普及前，货币政策将保持中性，不搞大水漫灌。
  • 拿地和销售增长：房企拿地节奏稳中放缓，但销售面积有望小幅增长，预计+2%。
  • 新开工面积增长：预计全年新开工面积累计增速为+5%，反映房企加快变现土地。
  • 竣工面积显著增长：2021年竣工面积预计+10%，主要由2017-2018年新增项目完成。
  • 地产投资增速小幅下滑：预计2021年地产投资增速将降至8%，因新增工程量小于完工流出。

投资机会推荐

• 房建挖掘机：受益于新开工增速提升，需求增加。
• 工业建材：如水泥、钢筋，受益于新开工和主体建设需求。
• 家电家具行业：竣工交付将拉动零售端需求，带动相关行业增长。

风险提示

• 信用环境超预期收缩：可能对房企融资造成压力。
• 房地产行业政策收紧：可能影响销售和投资增长。

图表说明

• 图表涵盖地产销售、投资、政策调整、融资结构、库存变化、营收增速等关键指标，用于监测产业链运行状态。

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