2020年大湾区商品住宅市场年度报告-世联行-2021.3-101页_8mb

2020粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告总结

核心内容概览

本报告全面分析了2020年粤港澳大湾区商品住宅市场的运行情况，涵盖宏观经济、政策调控、销售表现、土地市场及库存情况等多个方面，旨在为市场参与者提供全面、深入的市场洞察。

宏观经济分析

• 全球疫情与经济复苏：随着新冠疫苗的普及，全球疫情拐点初现，经济修复持续性增强。各国央行在2018年后加大宽松力度，其中美联储资产负债表在3个月内膨胀超过70%。2021年全球通胀预期上升，主要因全球补库存共振和超量货币发行。
• 国内流动性变化：2020年我国货币政策保持宽松，M2同比增速显著，但下半年流动性有望触顶。政策操作呈现“慢转弯”，强调宏观杠杆率基本稳定，结构性宽松与收紧并存。
• 大湾区城市基本面：大湾区9城总面积达54,947万km²，2019年常住人口6,447万，规划人口目标为2035年约14,000万。2019年GDP总量达89,524亿元，三产结构比例显示各城市产业分布差异明显，如深圳以高新技术产业为主导，广州以商贸业为主。

政策调控分析

• 中央政策方向：坚持“房住不炒”原则，未发生重大政策方向调整。
• 地方政策分化：2020年上半年，各地政府出台人才政策、公积金政策等，有限放宽调控；下半年，部分过热区域开始收紧调控，主要集中在珠三角、长三角。例如，广州、东莞、深圳等城市出台限购和限售政策，而珠海、惠州等城市则对非户籍人才放宽购房条件。
• 金融政策收紧：央行与银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，对不同类型的金融机构设定房地产贷款占比上限，以控制房地产金融风险。

销售市场表现

• 全国销售情况：2020年全国商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%。其中，商品住宅销售额15.46万亿元，同比增长10.8%，成为销售增长的主要动力。
• 湾区销售情况：2020年湾区9城住宅供应面积7601万㎡，成交面积7814万㎡，成交金额14994亿元，分别同比增长2%、8%、20%。成交均价19188元/㎡，同比上涨11%。
• 城市销售分化：广州、佛山、深圳、东莞、惠州、江门、珠海等城市销售增长较快，中山、肇庆销售增长较慢。其中，广州、佛山、深圳为销售主力城市，广州销售金额占比最高，达24%以上。

土地市场分析

• 全国土地市场：2020年住宅用地出让金6.62万亿元，同比增长19.2%。住宅用地供应面积23.1亿㎡，同比增长12.4%。一线城市土地溢价率较高，核心城市群三线城市楼面价上涨显著。
• 湾区土地市场：2020年湾区涉宅用地成交面积7640万㎡，同比增长64%；成交金额6098亿元，同比增长60%。楼面价7978元/㎡，同比下降3%。广州、佛山、惠州为土地成交主力，其中广州和佛山涉宅用地成交金额过1000亿元。
• 房企拿地情况：TOP10房企及粤系房企在湾区市场活跃，广、佛、惠为房企重点布局区域。

主要观点

• 经济复苏与政策调整：全球经济在疫情后逐步复苏，各国央行货币政策宽松，但下半年流动性有望触顶，政策向常态过渡。
• 市场分化明显：大湾区各城市市场表现分化，广州、佛山、深圳等核心城市销售与土地市场活跃，而中山、肇庆等城市相对冷清。
• 房企分化加剧：在“三道红线”与房地产贷款集中度管理政策下，房企财务状况分化，财务稳健的房企如万科、中海等表现较好，而部分房企如祥生控股、恒大等面临较大压力。

关键信息

• 全国商品房销售：2020年商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%；商品住宅销售额15.46万亿元，同比增长10.8%。
• 湾区销售数据：2020年湾区9城住宅成交面积7814万㎡，同比增长8%；成交金额14994亿元，同比增长20%；成交均价19188元/㎡，同比增长11%。
• 土地市场数据：2020年湾区涉宅用地成交面积7640万㎡，同比增长64%；成交金额6098亿元，同比增长60%。
• 房企财务状况：TOP50房企中，部分企业如融创中国、中国恒大、祥生控股等净负债率较高，而万科、中骏、荣盛等房企财务稳健，表现较好。

湾区各城市市场情况

• 广州：销售金额和面积增长较快，限购政策严格，人才购房政策相对宽松。
• 深圳：销售金额增长显著，限购政策严格，限售政策对交易形成一定限制。
• 佛山：销售面积和金额增长稳定，人才购房政策放宽，市场活跃。
• 东莞：销售和土地市场表现突出，政策宽松，成为房企重点布局城市。
• 惠州：销售增长较快，不限购，但限售政策对市场形成一定约束。
• 珠海：销售增长较快，不限购，但限售政策限制交易。
• 中山：销售增长较慢，二手房不限购，但新房限购。
• 江门：销售增长较慢，部分区域限购，但不限售。
• 肇庆：销售增长较慢，不限购也不限售，市场相对平稳。

总结

2020年粤港澳大湾区商品住宅市场在宏观经济复苏和政策调控的双重影响下，整体呈现稳中向好的趋势。核心城市如广州、深圳、东莞、佛山等销售和土地市场表现活跃，而部分城市如中山、肇庆则相对冷清。政策调控趋严，尤其是对房企融资和杠杆率的控制，导致房企分化加剧。未来市场将面临更多结构性调整，政策导向将更加注重稳杠杆和防范风险。