2020年粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告_101页_10mb

报告摘要

2020粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告总结

核心内容概述

2020年粤港澳大湾区商品住宅市场在宏观经济复苏、政策调控与市场供需变化等多重因素影响下呈现出分化趋势。全球疫情逐步缓解，疫苗接种率提升，推动了经济修复和房地产市场回暖，但政策层面则对房地产融资和开发行为进行了更为严格的监管，使得市场进入结构性调整阶段。同时，土地市场热度上升，销售表现活跃，但部分城市出现库存压力和价格波动。

主要观点

宏观经济与市场趋势

全球疫情拐点初现，新冠疫苗接种量快速增长，预计未来全球经济修复持续性较强。
各国央行延续宽松货币政策，尤其是美联储资产负债表快速膨胀，导致全球主要经济体十年期国债收益率处于历史低位。
随着疫苗接种和经济复苏，全球通胀预期上升，2021年下半年货币政策或将逐步转向“慢转弯”。
中国房地产市场在政策支持下持续回暖，但政策调控与融资监管开始加强，以防止过度扩张。

政策调控

中央坚持“房住不炒”政策，但地方政策出现分化，部分过热城市收紧调控。
2020年部分城市有限放宽购房政策，如广州、东莞、深圳等，以促进市场稳定。
2020年12月，央行与银保监会发布房地产贷款集中度管理政策，进一步规范房企融资，推动行业分化。

销售情况

全国商品房销售额同比增长8.7%，其中住宅销售额增长10.8%，成为主要增长动力。
珠三角整体商品住宅销售面积和销售金额分别同比增长8.9%和18.3%，广州、佛山、深圳、东莞、惠州等城市表现突出。
广州、佛山、深圳、东莞、惠州是房企主要出货城市，销售占比高。

土地市场

2020年全国住宅用地成交面积增长12.4%，成交金额增长19.2%，其中广州、佛山、惠州成为湾区土地市场的主要成交城市。
湾区涉宅用地成交面积同比增长64%，成交金额同比增长60%，溢价率上行。
广州、深圳、东莞、珠海等地楼面价上涨，其中东莞、深圳、佛山、珠海溢价率增幅较大。

库存与规划

湾区整体库存压力不大，但部分城市如珠海、中山、江门等出现库存增长。
湾区城市在房地产市场调控、土地供应、房价调控等方面呈现出差异化发展，部分城市因政策收紧而市场热度下降。

关键信息

基本面数据

深圳：面积1997万km²，2019年常住人口1344万，规划人口2020年1480万，GDP 27670亿元，人均可支配收入64878元。
广州：面积7434万km²，2019年常住人口1531万，规划人口2035年2000万，GDP 25019亿元，人均可支配收入68304元。
佛山：面积3798万km²，2019年常住人口816万，规划人口2030年850万，GDP 10816亿元，人均可支配收入57445元。
东莞：面积2460万km²，2019年常住人口846万，规划人口2035年1080万，GDP 9650亿元，人均可支配收入58052元。
惠州：面积11346万km²，2019年常住人口488万，规划人口2035年870万，GDP 4222亿元，人均可支配收入45475元。
中山：面积1784万km²，2019年常住人口338万，规划人口2035年550-600万，GDP 3152亿元，人均可支配收入54737元。
珠海：面积1732万km²，2019年常住人口202万，规划人口2020年270万，GDP 3482亿元，人均可支配收入58475元。
江门：面积9505万km²，2019年常住人口463万，规划人口2035年600-700万，GDP 3201亿元，人均可支配收入39923元。
肇庆：面积14891万km²，2019年常住人口419万，规划人口2025/30/35年470/515/553万，GDP 2312亿元，人均可支配收入34752元。

重点城市销售表现

广州：销售金额3591亿元，同比增长42%；销售面积1206万㎡，同比增长39%。
佛山：销售金额2061亿元，同比增长7%；销售面积1311万㎡，同比增长-3%。
深圳：销售金额2453亿元，同比增长18%；销售面积449万㎡，同比增长21%。
东莞：销售金额1793亿元，同比增长62%；销售面积741万㎡，同比增长35%。
惠州：销售金额2306亿元，同比增长16%；销售面积1836万㎡，同比增长8%。
珠海：销售金额1059亿元，同比增长9%；销售面积406万㎡，同比增长-7%。
中山：销售金额783亿元，同比增长-23%；销售面积601万㎡，同比增长-25%。
江门：销售金额557亿元，同比增长17%；销售面积682万㎡，同比增长16%。

房企“踩线”情况

融创中国：净负债率214.1%，现金短债比0.57，剔除预收账款后的资产负债率84.1%。
中南置地：净负债率202.8%，现金短债比0.67，剔除预收账款后的资产负债率84.0%。
绿地控股：净负债率163.4%，现金短债比0.67，剔除预收账款后的资产负债率82.8%。
中国恒大：净负债率183.1%，现金短债比0.40，剔除预收账款后的资产负债率82.7%。
中梁控股：净负债率120.9%，现金短债比0.70，剔除预收账款后的资产负债率80.8%。
富力集团：净负债率218.3%，现金短债比0.37，剔除预收账款后的资产负债率79.5%。
华夏幸福：净负债率185.3%，现金短债比0.68，剔除预收账款后的资产负债率77.8%。
首开股份：净负债率170.4%，现金短债比0.97，剔除预收账款后的资产负债率75.3%。
华发股份：净负债率161.1%，现金短债比0.70，剔除预收账款后的资产负债率75.3%。
弘阳地产：净负债率115.6%，现金短债比0.70，剔除预收账款后的资产负债率74.4%。
融信集团：净负债率115.9%，现金短债比0.82，剔除预收账款后的资产负债率73.0%。
祥生控股：净负债率437.0%，现金短债比0.21，剔除预收账款后的资产负债率89.0%。
佳兆业集团：净负债率162.2%，现金短债比0.84，剔除预收账款后的资产负债率75.9%。
新力控股：净负债率107.5%，现金短债比0.91，剔除预收账款后的资产负债率76.5%。
金科集团：净负债率122.3%，现金短债比1.06，剔除预收账款后的资产负债率74.8%。
奥园集团：净负债率136.7%，现金短债比1.08，剔除预收账款后的资产负债率86.8%。
中交地产：净负债率109.7%，现金短债比1.42，剔除预收账款后的资产负债率82.5%。
美的置业：净负债率114.2%，现金短债比2.09，剔除预收账款后的资产负债率81.1%。
阳光城：净负债率145.4%，现金短债比1.15，剔除预收账款后的资产负债率77.6%。
建发国际集团：净负债率170.0%，现金短债比1.80，剔除预收账款后的资产负债率75.2%。
荣盛发展：净负债率90.8%，现金短债比0.73，剔除预收账款后的资产负债率73.0%。
雅居乐：净负债率96.6%，现金短债比0.79，剔除预收账款后的资产负债率72.7%。
中国金茂：净负债率117.5%，现金短债比0.35，剔除预收账款后的资产负债率67.2%。
蓝光发展：净负债率83.1%，现金短债比1.18，剔除预收账款后的资产负债率70.7%。
中骏集团：净负债率75.7%，现金短债比1.56，剔除预收账款后的资产负债率73.5%。
碧桂园：净负债率55.3%，现金短债比2.14，剔除预收账款后的资产负债率82.7%。
合景泰富集团：净负债率89.4%，现金短债比2.17，剔除预收账款后的资产负债率80.8%。
禹洲集团：净负债率94.7%，现金短债比1.86，剔除预收账款后的资产负债率79.1%。
新城控股：净负债率14.2%，现金短债比2.42，剔除预收账款后的资产负债率76.5%。
世茂集团：净负债率63.6%，现金短债比1.42，剔除预收账款后的资产负债率70.6%。
越秀地产：净负债率85.0%，现金短债比3.38，剔除预收账款后的资产负债率71.4%。
龙光集团：净负债率41.7%，现金短债比2.75，剔除预收账款后的资产负债率76.1%。

湾区土地市场表现

2020年湾区涉宅用地累计成交7640万㎡，同比增长64%。
湾区涉宅用地累计成交金额6098亿元，同比增长60%。
楼面价7978元/㎡，同比-3%。
广州、佛山、惠州是湾区土地市场的主要成交城市。
深圳、惠州、中山涉宅用地成交金额翻倍。
珠海涉宅用地成交金额负增长。

房企拿地情况

保利地产：在湾区拿地表现突出，成为主要房企之一。
粤系房企：在湾区市场中表现活跃，成为主要拿地力量。
广、佛、惠：成为湾区房企重仓区域。

总结

2020年粤港澳大湾区商品住宅市场在宏观经济复苏、政策调控与市场供需变化等多重因素影响下呈现出分化趋势。整体市场销售回暖，但政策收紧和融资监管使得部分房企面临压力。土地市场热度上升，但部分城市出现库存压力。未来，湾区房地产市场将继续在政策引导和市场供需之间寻找平衡，重点城市将继续发挥主导作用，而中小城市则可能面临更多挑战。

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