2020粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告_101页_10mb

2020粤港澳大湾区商品住宅市场年度报告总结

核心内容

本报告主要分析了2020年粤港澳大湾区商品住宅市场的整体情况，包括宏观经济、政策调控、销售情况、土地市场、库存管理、发展规划及各城市市场表现。报告指出，随着新冠疫苗接种的推进，全球经济逐步恢复，同时国内货币政策进入“慢转弯”阶段，房地产市场在政策调控下呈现分化趋势。

主要观点

宏观经济

• 全球疫情形势有所好转，新冠疫苗接种速度加快，预计全球经济修复将持续。
• 各国央行在2020年加大宽松力度，尤其是美国的“无限量QE”政策，导致M2增速与十年期国债收益率下降。
• 随着疫情缓解和经济复苏，2021年下半年货币政策将逐步收紧，流动性有望触顶，发债成本分化，对财务稳健的房企有利。

政策调控

• 中央坚持“房住不炒”政策，地方政策在疫情初期有所放松，但随后在部分过热区域收紧。
• 2020年，珠海、东莞、深圳等城市出台收紧房地产政策，而广州、苏州等城市则放宽人才政策。
• 2020年12月，央行与银保监会发布房地产贷款集中度管理要求，进一步规范房企融资。

销售情况

• 2020年全国商品房销售额同比增长8.7%，其中住宅销售占比最大。
• 珠三角地区整体销售热度较高，广州、佛山、深圳、惠州成为主要销售城市。
• 湾区9城住宅销售面积与金额分别同比增长2%与20%，价格上行趋势明显。

土地市场

• 2020年全国住宅用地出让金同比增长19.2%，湾区涉宅用地成交面积与金额分别增长64%与60%。
• 湾区土地市场整体呈现稳价走量，广州、佛山、惠州为成交主力。
• 涉宅用地成交价格超过10000元/平米的城市有广州、深圳、东莞、珠海，其中东莞、深圳、佛山、珠海溢价率增幅较大。

库存与规划

• 湾区住宅库存情况总体平稳，但部分城市库存压力有所增加。
• 湾区各城市发展规划中，房地产作为重要组成部分，对区域经济有显著推动作用。

关键信息

湾区城市基本面

• 深圳：面积1997万km²，2019年常住人口1344万，GDP 27670亿元，2020年新增上市公司49家。
• 广州：面积7434万km²，2019年常住人口1531万，GDP 25019亿元，2020年新增上市公司13家。
• 佛山：面积3798万km²，2019年常住人口816万，GDP 10816亿元，2020年新增上市公司12家。
• 东莞：面积2460万km²，2019年常住人口846万，GDP 9650亿元，2020年新增上市公司12家。
• 惠州：面积11346万km²，2019年常住人口488万，GDP 4222亿元，2020年新增上市公司1家。
• 中山：面积1784万km²，2019年常住人口338万，GDP 3152亿元，2020年新增上市公司2家。
• 珠海：面积1732万km²，2019年常住人口202万，GDP 3482亿元，2020年新增上市公司1家。
• 江门：面积9505万km²，2019年常住人口463万，GDP 3201亿元，2020年新增上市公司8家。
• 肇庆：面积14891万km²，2019年常住人口419万，GDP 2312亿元，2020年新增上市公司8家。

房企“踩线”情况

• 融创中国：净负债率214.1%，现金短债比0.57，资产负债率84.1%。
• 中南置地：净负债率202.8%，现金短债比0.67，资产负债率84.0%。
• 绿地控股：净负债率163.4%，现金短债比0.67，资产负债率82.8%。
• 中国恒大：净负债率183.1%，现金短债比0.40，资产负债率82.7%。
• 中梁控股：净负债率120.9%，现金短债比0.70，资产负债率80.8%。
• 富力集团：净负债率218.3%，现金短债比0.37，资产负债率79.5%。
• 华夏幸福：净负债率185.3%，现金短债比0.68，资产负债率77.8%。
• 首开股份：净负债率170.4%，现金短债比0.97，资产负债率75.3%。
• 华发股份：净负债率161.1%，现金短债比0.70，资产负债率75.3%。
• 弘阳地产：净负债率115.6%，现金短债比0.70，资产负债率74.4%。
• 融信集团：净负债率115.9%，现金短债比0.82，资产负债率73.0%。
• 祥生控股：净负债率437.0%，现金短债比0.21，资产负债率89.0%。
• 佳兆业集团：净负债率162.2%，现金短债比0.84，资产负债率75.9%。
• 新力控股：净负债率107.5%，现金短债比0.91，资产负债率76.5%。
• 金科集团：净负债率122.3%，现金短债比1.06，资产负债率74.8%。
• 奥园集团：净负债率136.7%，现金短债比1.08，资产负债率86.8%。
• 中交地产：净负债率109.7%，现金短债比1.42，资产负债率82.5%。
• 美的置业：净负债率114.2%，现金短债比2.09，资产负债率81.1%。
• 阳光城：净负债率145.4%，现金短债比1.15，资产负债率77.6%。
• 建发国际集团：净负债率170.0%，现金短债比1.80，资产负债率75.2%。

湾区城市销售情况

• 广州：销售面积1206万㎡，销售金额3591亿元，同比增长39%与42%。
• 佛山：销售面积1311万㎡，销售金额2061亿元，同比增长7%与33%。
• 深圳：销售面积449万㎡，销售金额2453亿元，同比增长21%与18%。
• 东莞：销售面积741万㎡，销售金额1793亿元，同比增长35%与62%。
• 惠州：销售面积1836万㎡，销售金额2306亿元，同比增长8%与16%。
• 珠海：销售面积406万㎡，销售金额1059亿元，同比增长-7%与9%。
• 中山：销售面积601万㎡，销售金额783亿元，同比增长-25%与-23%。
• 江门：销售面积682万㎡，销售金额557亿元，同比增长16%与17%。
• 肇庆：销售面积601万㎡，销售金额397亿元，同比增长2%与-2%。

湾区城市土地市场

• 广州：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 佛山：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 惠州：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 深圳：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 珠海：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 东莞：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 中山：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 江门：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。
• 肇庆：涉宅用地成交面积7640万㎡，成交金额6098亿元，同比增长64%与60%。

湾区城市产品偏好

• 投资类产品：广州、深圳、珠海占比较高。
• 首次置业产品：深圳占比较高。
• 首次改善类产品：中山、江门、东莞、惠州占比较高。
• 二次改善类产品：江门、惠州、佛山、广州占比较高。
• 高端产品：东莞、珠海占比较高。

湾区城市销售排行

• 碧桂园：销售金额占比30%，销售面积占比15%。
• 保利地产：销售金额占比36%，销售面积占比22%。
• 万科：销售金额占比24%，销售面积占比21%。
• 时代中国控股：销售金额占比33%，销售面积占比27%。
• 中海地产：销售金额占比41%，销售面积占比51%。
• 越秀地产：销售金额占比90%，销售面积占比89%。
• 龙光集团：销售金额占比33%，销售面积占比42%。
• 华发股份：销售金额占比6%，销售面积占比2%。
• 佳兆业集团：销售金额占比15%，销售面积占比11%。
• 雅居乐集团：销售金额占比39%，销售面积占比23%。
• 星河控股集团：销售金额占比47%，销售面积占比37%。
• 世茂集团：销售金额占比58%，销售面积占比23%。
• 中国恒大：销售金额占比14%，销售面积占比13%。