20210606-开源证券-房地产行业周报_多地完善物业服务标准_部分公司港股通持股比例提升明显_10页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本报告为2021年6月6日发布的房地产行业周报，重点分析了物业管理行业（物管）的市场表现、政策动向、解禁情况及投资建议，整体对物管行业持“看好”评级。

主要观点

• 行业成长性与竞争格局变化：物管公司短期看点仍在于成长性，但内在驱动因素开始转变，市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价。未来外拓业务对物管公司精细化运营提出更高要求，行业分化速度加快。
• 大物管时代开启：物业公司服务场景不断拓展，一体化运营管理能力成为关键，具备该能力的公司将更具竞争力。
• 政策支持与标准完善：多地发布政策完善物业服务标准，推动行业高质量发展，养老服务试点持续推进，为物业公司拓展服务边界提供机遇。
• 市场表现：2021年第23周，物业板块总市值单周下跌2.73%，表现一般，主要受3月业绩后涨幅较快及限售股解禁影响。部分公司如金科服务、合景悠活、绿城服务的港股通持股比例提升明显。
• 解禁情况：2021年第二季度多家物管公司迎来股份解禁，解禁市值合计239亿元，占相关公司总市值的8.5%。尽管短期存在减持套利动力，但行业成长性明确，中长期仍具潜力。

关键信息

市场表现

• 板块涨跌幅：物业板块总市值单周下跌2.73%，月初至今下跌4.86%。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：滨江服务（+27.92%）、和泓服务（+7.04%）、第一服务控股（+7.00%）、金融街物业（+5.81%）、佳兆业美好（+5.20%）。
  • 跌幅前五：恒大物业（-24.04%）、正荣服务（-9.36%）、永升生活服务（-6.69%）、华发物业服务（-6.17%）、保利物业（-6.12%）。

政策动向

• 便民生活圈建设：商务部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，推动物业服务向社区生活服务延伸。
• 地方政策：北京、陕西、哈尔滨等地出台政策明确物业服务标准，提升服务质量。上海、泸州等地推进物业管理治理，规范市场行为。
• 养老服务试点：住建部在深圳召开居家社区养老服务试点推进会，鼓励物管公司布局养老业务。

解禁情况

• 解禁公司：共有12家物管公司于2021年第二季度迎来解禁期，其中7家市值超过50亿元。
• 解禁市值：解禁股份市值合计239亿元，仅占相关公司总市值的8.5%。
• 股价涨幅：除卓越商企服务外，其余公司上市后股价涨幅均在25%以上，均值为34%。

投资建议

• 重点推荐：行业龙头碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务。
• 受益标的：世茂服务、宝龙商业、华润万象生活。
• 评级维持：对物管行业维持“看好”评级，认为其成长性明确，业务模式持续完善，发展前景良好。

风险提示

1. 宏观环境风险：宏观经济不景气可能导致居民支付能力下降，影响行业收缴率。
2. 行业盈利风险：人工成本上行压力大，物管费提价困难，行业毛利空间受压缩。
3. 成长性风险：市场竣工量低位运行，合同储备项目向在管项目转化周期延长。
4. 企业运营风险：高管及核心人员变动可能影响公司稳定性；收并购存在误判风险。

图表目录摘要

• 图1：物业板块指数涨跌幅（2021年6月初至今为-4.86%）。

• 图2：滨江服务涨幅迅猛（2021W23）。

• 图3：保利物业港股通持股占比最高（截至2021W23）。

• 表1：周内板块表现数据。

• 表2：年初至今南下资金活跃公司。

• 表3：政策动向汇总。

• 表4：重点公司周内公告。

• 表5：2021年第二季度解禁情况。

• 表6：主流物管公司2022年PE均值为19倍。

总结

综上所述，2021年第二季度物管行业面临一定的市场波动和解禁压力，但行业整体成长性明确，政策支持加强，推动行业向高质量发展转型。在政策和市场双重驱动下，具备一体化运营能力和优质管理的物管公司有望在竞争中脱颖而出，获得更高溢价。建议关注行业龙头及成长性公司，同时警惕宏观经济波动、人工成本上升及企业运营风险。