20171025-招银国际-中海物业-02669.HK-Acquisition_of_CITIC_Property_Management_is_expected_4页_613kb

报告摘要

中国海外物业（2669 HK）总结

核心内容

中国海外物业（COPL）计划收购 CITIC Property Management，该交易预计将在 FY17 完成。此次收购将增强 COPL 的业务规模，同时优化 COHL 集团内部业务划分。CITIC Property Management 原为 COLI（688 HK）于 2016 年 3 月收购的房地产管理业务的一部分，COPL 作为 CSCEC 集团唯一的专业物业管理公司，此次收购有助于其在行业竞争中扩大规模。

主要观点

收购背景：COPL 于 2017 年 10 月 20 日宣布将以人民币 1.9 亿元收购 CITIC Property Management，该交易符合此前预期。
业务整合：交易完成后，COPL 与 COLI 的业务将不再重叠，有利于集团内部业务专业化分工。
业务规模扩大：CITIC Property Management 管理约 120 个物业，分布在 20 个城市，预计收购后 COPL 管理面积将增至 1.15 亿平方米。
财务影响：收购价格相当于 FY16 的 28 倍市盈率，略高于 COPL 当前市盈率，但考虑到 COPL 拥有充足的现金储备（1H17 为 21.48 亿港元），收购不会对其造成财务压力。
盈利预测调整：因收购 CITIC Property Management，COPL 的盈利预测上调，FY17、FY18、FY19 的净利润分别预计为 3.22 亿港元、3.90 亿港元、4.70 亿港元。
估值与目标价：当前股价为 1.69 港元，对应 FY17E 市盈率 19.4 倍，FY18E 市盈率 16.0 倍。上调目标价至 2.38 港元（前为 2.24 港元），上涨空间为 25.3%。
分析师评级：维持“买入”评级，认为此次收购将有助于 COPL 在规模竞争中占据优势。

关键信息

财务表现（FY15A 至 FY19E）

指标	FY15A	FY16A	FY17E	FY18E	FY19E
营收（亿港元）	2,544	2,563	2,847	4,013	4,411
净利润（亿港元）	117	226	322	390	470
每股收益（HK$）	0.036	0.069	0.098	0.119	0.143
市盈率（x）	53.4	27.6	19.4	16.0	13.3
市净率（x）	9.9	8.6	6.6	5.1	4.0
股息率（%）	0.0	1.2	1.6	1.9	2.3
ROE（%）	18.6	31.1	33.9	32.0	30.5

收购细节

收购价格：人民币 1.9 亿元（约 2.45 亿港元）。
CITIC Property Management 历史数据：
- FY15 营收：9.2 亿港元。
- FY15 净利润：2,020 万元人民币。
- FY16 净利润：6,800 万元人民币。
- FY16 净利润同比下降 66.3%。
- FY16 估值：约 6.65 亿元人民币，较初始收购价溢价 186%。

财务预测与现金流

指标	FY15A	FY16A	FY17E	FY18E	FY19E
经营现金流（亿港元）	418	439	481	958	624
资本支出（亿港元）	(13)	(7)	(252)	(5)	(5)
净现金变动（亿港元）	738	495	166	514	422

财务比率

指标	FY15A	FY16A	FY17E	FY18E	FY19E
毛利率（%）	20.6	24.8	29.8	27.7	28.8
EBIT 毛利率（%）	6.2	13.0	16.0	13.7	14.9
净利润率（%）	4.6	8.8	11.3	9.7	10.7
有效税率（%）	27.3	30.6	28.2	28.2	28.2
当前比率（x）	1.3	1.6	1.3	1.4	1.5
应收账款周转天数	38	41	41	41	41
应付账款周转天数	153	195	215	215	215