20211115-华安证券-房地产行业点评_单月销售加速下行_融资偏紧_投资走弱_3页_390kb

房地产行业分析总结（2021年11月15日）

核心内容

2021年11月15日发布的房地产行业分析报告指出，当前房地产行业面临销售加速下行、融资偏紧和投资走弱的多重压力。行业整体评级为“增持”，表明在当前环境下，仍存在一定的投资机会，但需谨慎对待。

销售端表现

• 整体趋势：1~10月商品房销售面积同比+7.3%，但10月单月同比-21.7%，显示“银十”效应减弱，销售承压下行。
• 销售金额：1~10月销售金额同比+11.8%，但10月单月同比-22.6%，销售金额增长放缓。
• 价格维度：全国销售均价同比-0.51%，表明价格下行压力显现。
• 未来展望：11月至今30大中城市高频成交面积同比-18.6%，销售下行是大势所趋，但需关注房企是否通过“以价换量”策略来缓解压力。

开竣工与开发投资

• 新开工：1~10月新开工同比-7.7%，10月单月同比-33.1%，降幅扩大，显示房企对新开工的控制加强。
• 土地市场：土地成交建面同比-11.0%，表明土地供应两集中政策对拿地节奏产生了明显影响。
• 竣工面积：1~10月竣工面积同比+16.3%，作为确认业绩的重要指标，竣工数据成为当前行业增长的确定性来源。
• 开发投资：1~10月房地产开发投资完成额同比+7.2%，但10月单月同比-5.4%，显示开发投资增长乏力，未来土地投资对开发投资的贡献或将减弱。

融资端状况

• 到位资金：1~10月到位资金同比+8.8%，但10月单月同比-9.5%，融资端持续承压。
• 资金结构：10月国内贷款同比-27.2%，自筹资金同比-2.8%，回款同比-8.8%，显示房企融资渠道受限，资金来源主要依赖销售回款。
• 回款占比：销售回款在10月占比达53.8%，是主要资金来源，但整体融资环境依然偏紧。

投资建议

基于当前政策环境和行业趋势，报告建议关注以下几类公司：

1. 稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；
2. 成长受益型：金科股份、新城控股；
3. 物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面大幅收紧。

评级说明

• 行业评级“增持”：未来6个月的投资收益率预计领先市场基准指数5%以上；
• 公司评级：包括“买入”、“增持”、“中性”、“减持”、“卖出”等，分别对应不同的收益率预期。

重要声明与免责条款

• 报告信息来源于市场公开数据，分析师独立、客观出具，不保证其准确性或完整性；
• 报告不构成投资建议，不承诺收益，不承担因使用报告而产生的损失责任；
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总结

当前房地产行业面临销售承压、融资偏紧和投资走弱的多重挑战，但竣工数据仍保持增长，成为行业确定性较强的指标。政策调控持续收紧，房企需在销售、拿地和降杠杆之间寻求平衡。建议投资者关注稳健型和成长型房企，以及优质物管企业，同时警惕政策风险和资金面收紧带来的不确定性。