2017-恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划说明书_233页_2mb

恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划说明书总结

核心内容概述

本说明书为“恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划”的核心文件，详细说明了专项计划的结构、资产支持证券的类型与分配、相关参与方的职责及风险提示等内容。该专项计划由恒泰证券作为管理人，海航旅游作为流动性支持机构和担保人，海航酒控作为物业运营方，城建天誉作为物业持有人，旨在通过物业资产运营产生的现金流为资产支持证券提供还款来源。

主要观点

产品结构

• 专项计划资产支持证券分为A类、B类和C类，分别获得AAA、AA和AA的信用评级。
• A类证券具有优先权，B类和C类证券享有优先收购权，优先收购权人海航酒控需在每年支付权利维持费。
• 专项计划设有多个优先收购权行权循环期，最长至2035年。

增信措施

• 物业资产抵押及收入超额覆盖作为主要增信手段。
• 海航旅游提供流动性支持、担保支付承诺及连带责任保证担保。
• 海航酒控承担物业收入补差义务及优先收购权。

收益分配

• 收益来源包括物业运营收入、委托贷款利息、回收款、权利维持费等。
• 收益分配周期为每年1月23日（非工作日顺延）。
• A类证券在特定条件下可进行回售，B类和C类证券在优先收购权行权期内可被收购。

风险提示

• 存在现金流波动、物业出售价格下降、现金流混同、私募基金退出延迟、交易未完成、参与机构信用风险、提前终止、回售失败、REITs份额锁定期等风险。

关键信息

产品基本信息

• 发行主体：恒泰弘泽-广州海航双塔专项计划。
• 管理人：恒泰证券。
• 资产支持证券类型：A类、B类、C类。
• 资产支持证券面值：100元。
• 总份数：27,000,000份，其中A类15,000,000份，B类11,500,000份，C类500,000份。
• 目标募集规模：A类15亿元，B类11.5亿元，C类0.5亿元。

风险管理机制

• 流动性支持：海航旅游在A类证券评级低于AA+时需收购A类证券。
• 担保支付：若发生担保支付事件，担保人需在指定日期支付资金。
• 优先收购权：海航酒控可在特定条件下行使优先收购权，收购B类和C类证券。

物业资产信息

• 大厦物业资产：位于广州市林和中路8号，由城建天誉持有。
• 酒店物业资产：位于广州市林和中路6号，由城建天誉持有。
• 运营收入：包括租金、餐饮收入、停车费等，需扣除运营税费及监管费后形成税后运营收入。
• 回收款：由私募基金向专项计划分配的份额利益及专项计划合格投资收益构成。

重要时间节点

• 回售行权日：专项计划设立日所在自然年度起第 $(3n + 2)$ 个自然年度的1月23日。
• 优先收购权行权期：每个循环期为3年，起始日为专项计划设立日或违约发生日。
• 兑付日：自2017年起，每年1月23日。
• 终止日：根据评级下调或提前终止条款确定，如A类证券评级下调至AA+以下，终止日为评级下调日后第10个工作日。

结构化信息

一、主要风险提示

1. 现金流预测风险：租金收入波动可能影响收益。
2. 物业资产出售价格下降风险：物业出售价格可能受市场景气度影响。
3. 现金流混同及被挪用风险：物业运营资金可能被挪用。
4. 私募投资基金无法退出风险：受政策和市场波动影响，私募基金可能无法及时退出。
5. 交易无法如期完成风险：包括股权转让、股东变更、抵押手续等。
6. 参与机构信用风险：海航旅游和海航酒控的违约可能影响证券兑付。
7. 提前终止/提前退出风险：因评级下调或管理人、托管人解任，可能提前终止。
8. A类证券回售失败风险：流动性支持机构可能无法购买差额部分。
9. REITs份额价值下降风险：锁定期内份额可能无法转让，导致价值下降。

二、重大事项提示

• 海航旅游为担保人，承担多项担保义务，其信用状况对证券兑付至关重要。
• 截至2016年3月末，海航旅游总资产为717亿元，归属母公司权益为104亿元。
• 海航旅游2013-2016年一季度的营业收入分别为136亿元、174亿元、300亿元、77亿元，净利润分别为3.5亿元、3.7亿元、4.5亿元、0.6亿元。

三、收益分配机制

• A类证券：固定利率，首次兑付日收益按实际天数计算。
• B类和C类证券：预期收益率由簿记建档确定，超额收益依赖回收款和权利维持费。
• 分配方式：普通分配、处分分配、份额分配。

四、交易结构

• 通过委托贷款和私募基金投资物业资产，实现现金流归集与分配。
• 基础资产为城建天誉持有的物业资产及相关权益。
• 专项计划资金由募集资金专户、专项计划账户等管理。

五、参与方职责

• 管理人：负责专项计划的管理、资产配置、收益分配等，需保证资金安全。
• 托管人：负责专项计划账户资金管理，执行划款指令，提供托管报告。
• 基金管理人：负责私募基金的管理，与基金托管人合作，确保资金安全。
• 流动性支持机构：海航旅游，负责A类证券的流动性支持。
• 优先收购权人：海航酒控，负责B类和C类证券的优先收购。

总结

该专项计划通过物业资产运营收入、委托贷款及私募基金投资等方式实现现金流归集，为资产支持证券提供偿付保障。其结构复杂，涉及多类证券、多种增信措施及多方参与机构。投资者需注意现金流波动、私募基金退出、交易完成、参与方信用及提前终止等风险，同时了解回售机制、优先收购权安排及REITs份额锁定期等特殊条款。