物流行业REITs系列研究：仓储物流首批公募REITs研究-20210620-招商证券-46页_2mb

仓储物流首批公募REITs研究总结

核心内容

仓储物流行业作为供应链体系下的特殊工业地产，近年来发展迅速，尤其在电商经济和全球化浪潮的推动下，行业固定资产投资完成额近五年复合增速达17%。我国人均仓储面积仅为美国的1/7，尤其中高标准仓存在较大缺口，未来行业发展空间广阔。

预计2022-2023年行业将出现供需偏紧的情况，尤其在一线城市，供不应求现象明显。疫情推动了线下消费向线上转移，进一步支撑了仓储物流需求，而土地供应紧张抑制了供给增长，导致租金和出租率维持高位。

主要观点

1. 行业发展前景

   • 仓储物流行业需求稳定增长，尤其是电商、零售连锁化、第三方物流以及“互联网+”的推动下，未来仍具备较大发展潜力。
   • 一线城市供需偏紧，租金上涨显著，显示出较强的抗风险能力。
   • 高标仓由于其高效率和高自动化水平，成为未来发展趋势。

2. 盈利模式与收益来源

   • 租金是仓储物流项目的主要收入来源，区位条件对租金水平和出租率有较大影响。
   • 增值服务和土地增值构成附加收益，尤其在高标仓中表现突出。
   • 一线城市租金和出租率高于二三线城市，体现区位优势。

3. 行业竞争格局

   • 普洛斯在中国市场占据主导地位，但面临拿地难度增加和扩张放缓。
   • 国内其他企业如万纬、宝湾物流等也在逐步发展，但整体市占率仍较低。
   • 仓储物流行业呈现“一超多强”的格局，外资企业仍具有明显优势。

4. 融资方式

   • 行业融资方式多样，包括风险投资、IPO、股权基金、ABS、私募REITs等。
   • 银行贷款占比较小，主要依赖自有资金。
   • 公募REITs的推出有助于拓宽融资渠道，提高资产流动性。

关键信息

首批公募REITs项目概况

项目运营分析

• 盐田港仓储物流REITs：底层资产为盐田港现代物流中心项目，土地使用权至2057年，可租赁面积26.61万平方米，其中56%租赁给盐田港集团。2020年末出租率达100%，租金为37.5元/平方米/月（盐田港集团）和39元/平方米/月（其他客户），预计2021年7-12月和2022年可供分配金额分别为3814万元和8104万元，按募集金额18.4亿元测算，静态现金分派比率为2.1%和4.4%。

• 普洛斯仓储物流REITs：底层资产为京津冀、长三角、大湾区的7处项目，合计可租赁面积70.76万平方米，2020年末出租率达98.72%，其中5个项目满租。加权租金为40元/平方米/月，2018-2020年毛利率分别为57.2%、61.3%、60.9%。预计2021-2022年可供分配金额分别为2.50亿元和2.51亿元，按募集金额58.35亿元计算，静态现金分派比率为4.3%。

估值与投资价值

• 估值情况：盐田港评估单价为5321元/平方米，普洛斯为7583元/平方米，与收入能力匹配。
• P/FFO估值：两者均在22-24倍区间，低于海外龙头PLD的30倍估值，主要由于PLD的资产并购和投、管、退闭环模式。
• 收益率预测：首批仓储物流REITs全生命周期年化收益率预计在7.0%-8.0%之间，普洛斯表现优于盐田港。

风险提示

• 疫情扩散超预期可能影响行业需求。
• 基础设施基金可能面临流动性风险。
• 行业政策变动可能影响土地供应和运营成本。

总结

仓储物流行业作为现代供应链体系的重要组成部分，受益于电商经济和全球化的发展，具备较强的抗风险能力和持续增长潜力。供需格局在2022-2023年或将出现反转，一线城市尤其供不应求。租金收益为主要收入来源，区位条件对租金和出租率有显著影响，高标仓因自动化和效率优势成为未来发展方向。行业融资方式多样，公募REITs的推出有助于提升资产流动性。尽管存在一定的风险，但行业整体仍具备良好的投资价值。