20250519-开源证券-房地产行业点评报告_销售面积降幅持续收窄_国内贷款增速转正_8页_754kb

房地产行业点评报告总结（2025年5月19日）

销售数据表现

2025年1-4月全国商品房销售面积同比下降28%（前3月为-30%），其中商品住宅销售面积降幅为21%。4月单月销售面积同比-21%，销售额同比-67%，销售均价同比-47%但环比增长30%，呈现以价换量趋势。区域分化显著：东部地区销售面积同比-44%，中部地区同比+2%，西部地区-28%，东北地区-26%。高能级城市表现更佳，前20周一线城市新房成交面积同比+155%，二线城市+27%，三四线城市-8%。

开工与竣工数据

1-4月全国房屋新开工面积178亿平，同比-238%（前3月-244%），住宅新开工同比-223%。Wind322城2024年宅地成交面积同比-13%，2025年1-4月宅地成交同比-4%，新增项目减少或持续拖累上半年开工数据。房屋竣工面积156亿平，同比-169%（前3月-143%），住宅竣工同比-168%，降幅扩大。参考2022-2023年新开工降幅超20%，预计2025年竣工面积仍将承压下降。

开发投资与资金情况

1-4月房地产开发投资额277万亿元，同比-103%（前3月-99%），住宅投资同比-96%。开发企业到位资金326万亿元，同比-41%（前3月-37%）。国内贷款累计同比+8%，为2021年5月以来首次转正，显示融资环境改善；但自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-68%、-30%、-85%（前3月-58%、-11%、-70%），销售回款压力仍较大。

投资建议

1. 强信用房企：布局城市基本面较好且擅长把握改善型需求，推荐绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团。
2. 双轮驱动房企：住宅与商业地产协同发展，受益于地产复苏及消费政策，推荐华润置地、新城控股、龙湖集团。
3. 后服务市场：二手房交易规模和渗透率提升，关注贝壳-W、我爱我家等企业。

风险提示

1. 行业销售恢复及融资改善不及预期，可能导致房企资金风险加剧。
2. 政策放松力度不足，影响市场预期。

数据来源：Wind、开源证券研究所
核心结论：2025年以来，房地产市场呈现区域分化与弱复苏趋势，高能级城市销售韧性较强，但整体开工、竣工及投资数据持续承压。政策松绑与融资环境改善对行业基本面形成支撑，但销售回款压力与需求端不确定仍为潜在风险。