20180107-中泰证券-房地产行业政策点评_各地限购边际放松_强烈看多板块_4页_653kb

报告摘要

房地产行业政策点评总结

核心内容

2018年初，中国房地产行业政策出现边际放松迹象，多个二线城市开始降低落户门槛，以变相放松限购政策。同时，住建部在2018年工作任务会议上提出“差异化调控”的新政策导向，强调满足首套刚需、支持改善需求，并继续推进三四线城市的去库存工作。整体来看，政策基调由“抑制房地产泡沫”转向“稳定市场”，显示政策触底回暖，楼市将维持平稳发展。

主要观点

政策转向温和，行业平稳发展：2018年政策表述明显温和，不再强调“抑制泡沫”，而是更加注重“合理需求保障”和“差异化调控”，表明政策见底，行业韧性增强。
二线城市政策放松：部分土地财政依赖度高或人口流出严重的二线城市，如南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥、固安等，通过降低落户门槛来刺激购房需求，以维持市场平稳。
限购松动非全面放松：当前政策松动是“因城施策”的体现，非全面放松信号。一线城市的限购限贷政策短期内仍将保持严格，预售证管控和限价政策可能有适度放松。
地产板块估值低位，具备投资机会：截至2018年1月初，申万地产指数仍处于历史底部，板块相对沪深300指数的涨幅空间较大，具备确定性机会。
龙头房企估值中枢上移：在行业集中度提升、政策中性偏紧的背景下，龙头房企的资源获取、融资和运营优势将进一步凸显，估值中枢有望从10倍向15倍靠拢。
区域性房企补涨机会明显：部分低估值的区域性房企在限购政策放松后，将获得更大弹性，迎来全面补涨机会。
租赁REITs标的受关注：光大嘉宝等企业因租赁REITs属性，具备一定投资价值。

关键信息

行业概况：房地产行业上市公司数量为130家，行业总市值为2492.186亿元，流通市值为2044.05亿元。
投资评级：整体对房地产行业评级为“增持”。
重点公司表现：包括新城控股、光大嘉宝、阳光城、保利地产、深振业等在内的多家房企被给予“买入”评级。
销售与盈利预测：多数重点公司2017年和2018年EPS和PE均呈现增长趋势，部分公司如新城控股和阳光城的PE增长显著。
风险提示：存在销售不及预期和政策收紧的风险。

投资建议

价值龙头：关注保利地产、万科、绿地控股等具备稳定盈利能力和市场地位的房企。
成长标兵：关注新城控股、阳光城等增长潜力较大的企业。
受益限购放松的区域性房企：如华夏幸福、荣盛发展等，有望因政策宽松获得市场关注。
租赁REITs标的：如光大嘉宝，具备稳定收益和政策支持优势。

行业与市场对比

市场走势：地产板块相对大盘指数仍处于历史底部，具备较大的估值提升空间。
历史对比：2014年政策放松后，地产板块涨幅高达180%，此次虽不及2014年全面放松，但政策见底后的行业韧性增强，预计板块将有明显上涨。

图表概览

图表1：部分二线城市土地出让金占财政收入比重，显示土地财政依赖度较高的城市。
图表2：地产板块行情，反映板块走势。
图表3：本轮限购政策宽松，列出各城市的具体政策变化。
图表4：2014年限购宽松情况，对比历史政策变化。

投资评级说明

股票评级：买入（预期未来6~12个月内涨幅在15%以上）、增持（预期涨幅在5%~15%之间）、持有（预期涨幅在-10%~+5%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。
行业评级：增持（预期涨幅在10%以上）、中性（预期涨幅在-10%~+10%之间）、减持（预期跌幅在10%以上）。
基准指数：A股以沪深300为基准，新三板以三板成指或三板做市指数为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准，美股以标普500或纳斯达克综合指数为基准。