20141027-安信证券-房地产_各地放松政策落地_住宅销量触底回升_19页_1mb

房地产行业动态分析总结（2014年10月27日）

核心内容概述

2014年10月，中国房地产市场在政策放松背景下呈现出一定的回暖迹象，但整体仍处于筑底阶段。尽管部分城市住宅销售出现季节性回升，但同比仍呈下降趋势。房地产投资持续下滑，新开工面积维持低位，市场整体进入底部区域，预计未来2-3个季度将逐步消化库存，随后供需平衡，房价将开始回升。

主要观点

• 政策放松：央行和银监会放松首套房认定标准，各地救市政策不断升级，政策效果将在四季度逐渐显现。
• 市场表现：房地产市场进入底部区域，住宅销售季节性回升，但同比继续下降；房地产投资增速持续回落，但下行空间有限。
• 行业评级：维持“领先大市-A”的投资评级，推荐招商地产、保利地产、万科A、华夏幸福等龙头股，同时看好转型的地产企业，如华业地产、银亿股份、广宇集团。
• 流动性：央行正回购400亿，回购利率维持低位，市场流动性尚可。

关键信息

1. 房地产数据

• 住宅销售：9月住宅销售面积和金额同比分别下降12.1%和10.3%，但环比有所回升。一线城市销售面积同比下降幅度较大，而部分二线城市和三线城市出现显著增长。
• 房地产投资：前三季度房地产投资同比增速12.5%，但投资意愿持续下降，新开工面积同比减少9.3%。
• 房地产信托：10月房地产信托发行规模同比下降80.7%，发行利率上升至9.86%，显示市场融资环境趋紧。

2. 房地产成交情况

• 一手房：42个城市周均成交面积446万平方米，环比下降3.1%，但同比维持正增长。一线城市成交面积环比下降幅度较大，部分城市如徐州、贵阳、杭州、福州出现较高同比涨幅。
• 二手房：16个城市周成交面积101.0万平方米，环比下降1.5%，同比也下降3.5%。部分城市如三亚、深圳出现环比增长。
• 库存情况：24个城市一手房可售套数156.9万套，同比上升37.5%，去化周期为16.6个月，较去年同期增加7.2个月。

3. 流动性情况

• 央行操作：本周央行正回购400亿，回购利率维持在3.4%低位。
• 贴现利率：质押式回购利率1天/7天分别下降1bp和上升7bp至2.47%和3.07%。票据直贴和转贴利率分别下降30bp至4.44%和4.32%。

4. 上市公司动态

• 项目拓展：多家房企进行土地竞拍和项目拓展，如北京城建、华鑫股份、新湖中宝、京投银泰等。
• 融资公告：多家房企进行债券发行、中期票据融资等，如中华企业、张江高科、金隅股份、华夏幸福、中茵股份等。
• 其他公告：部分公司发布重大事项，如中南建设解除质押、银亿股份质押、万方发展和中润资源亏损等。

重点推荐股票

风险提示

• 房地产销售面积继续大幅下滑：若政策效果不及预期，房地产销售可能继续低迷，影响行业整体表现。

图表说明

• 图1：截止10月前3周，42个城市住宅成交累计同比下降15.6%。
• 图2：二、三季度房地产信托发行规模大幅下降，利率明显上升。
• 图3：9月土地成交整体仍维持低位。
• 图4：房地产开发投资增速继续回落。
• 图5：房地产开发投资增速继续回落。
• 图6：住宅成交面积和金额同比继续回落。
• 图7：10月新房成交面积触底回升。
• 图8：一、二、三线城市周成交同比变动-1%、14%、15%。
• 图9：24个城市合计需去化16.6个月。
• 图10：一、二、三线城市去化时间分别为9.5、17.1、25.4个月。
• 图11：质押式回购利率1天/7天变动。
• 图12：票据直贴和转贴利率变动。

总结

2014年10月，房地产行业在政策放松和市场调整中逐步显现回暖迹象，但整体仍处于筑底阶段。行业投资评级为“领先大市-A”，推荐龙头股和转型企业。政策效果将在四季度逐步体现，但需关注销售和投资的持续情况，以及市场流动性变化。