20220410-天风证券-房地产行业研究周报_静待政策加码_改善需求预期_19页_2mb

房地产行业周报总结（2022.4.2-2022.4.8）

核心内容概览

2022年4月2日至4月8日期间，中国房地产行业在政策调整和市场表现方面呈现出以下特征：

• 政策松动与稳定信号：中央政府释放政策稳定信号，通过“三稳”和“因城施策”等表述，抑制市场恐慌情绪，同时在信贷端和房企资金端推出多项利好政策。
• 需求改善依赖政策广度与深度：需求侧政策逐步从三四线城市向二线城市扩展，限购限贷放松，但二线城市跟进不足，市场整体需求仍显疲软。
• 供给侧政策滞后：土地和预售政策有所放松，但覆盖范围有限，市场反应滞后，开发商投资信心尚未恢复。
• 市场成交持续低迷：新房、二手房及土地市场成交面积与金额均出现同比下降，反映市场整体疲软。
• 投资建议：推荐优质龙头与成长型房企，关注政策结构性宽松带来的beta收益及收并购带来的alpha机会。
• 风险提示：包括行业信用风险、销售下行周期及房地产税试点超预期等。

主要观点

政策与市场预期

• 中央政府释放稳定信号，通过政府工作报告和金融委会议，强调“稳增长”和“慎重出台收缩性政策”，有效修正市场悲观预期。
• 地方政策逐步放松，包括购房补贴、公积金贷款优惠、限售限贷放松等，政策对象从三四线城市逐步扩展至弱二线省会城市。
• 二线城市跟进政策力度不足，销售数据未能有效扭转市场对基本面失速的担忧。

市场表现

• 新房市场：本周成交面积275万平，滚动12周同比增速为-58.05%，月度同比增速为-58.05%。一线城市、二线城市及三线及以下城市分别下降63%、55%和66%。
• 二手房市场：本周成交面积98万平，滚动12周同比增速为-41.40%，月度同比增速为-41.40%。一线城市、二线城市及三线及以下城市分别下降94%、77%和100%。
• 土地市场：本周成交建面1736万平，滚动12周同比增速为-38.32%；成交总额420亿元，滚动12周同比增速为-60.71%。全国平均溢价率微涨1%，但整体市场表现疲软。

政策调整与市场反应

• 公积金政策：多个城市提高公积金贷款额度、降低首付比例、取消“认房又认贷”限制，以支持购房需求。
• 商贷首付比例：部分城市如菏泽、赣州、佛山等下调首付比例，进一步降低购房门槛。
• 限购限售放松：郑州、青岛、哈尔滨、秦皇岛、福州、衢州等地取消或放宽限购限售政策，以刺激市场。
• 预售资金监管优化：兰州、厦门、苏州、绵阳等地优化预售资金监管，提高拨付效率，缓解开发商资金压力。
• 土拍政策调整：南京、金华、苏州、济南等地下调竞买保证金比例，取消报名地块数量限制，降低土地开发门槛。

关键信息

政策梳理

投资建议

• 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团。
• 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示

• 行业信用风险蔓延。
• 行业销售下行周期开始。
• 行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。

总结

2022年4月2日至4月8日，房地产行业在政策松动和市场调整中继续承压，但政策释放的稳定信号为市场带来一定预期改善。尽管需求侧政策有所放松，但二线城市跟进不足，市场整体需求仍未明显回暖。供给侧政策调整仍处于局部，全国性政策尚未全面落地，开发商投资信心恢复仍需时间。市场成交持续低迷，新房、二手房及土地市场均出现同比下滑。投资建议关注政策结构性宽松带来的beta收益及收并购带来的alpha机会，同时警惕行业风险。