20220410-申港证券-房地产行业研究周报_以史为鉴_房地产板块行情走到哪__12页_1mb

房地产板块行情分析总结

核心内容概述

当前房地产板块维持强势，自3月16日探底后申万房地产指数累计涨幅已达31.23%。市场走强通常跟随政策变盘，且上涨行情持续需基本面支撑，利好兑现多发生在行业基本面复苏后期及繁荣中前期。在“稳增长”政策背景下，基本面好转具有较高确定性，但尚未完全发酵，因此看好房地产板块行情的持续。

主要观点

• 行情驱动因素：当前房地产上涨主要由政策宽松预期推动，而非基本面显著改善。
• 历史复盘：回顾2008年、2012年、2014年三轮上涨周期，发现市场走强初期与政策变盘时间偏差在2个月内，且市场走强期的峰值通常出现在基本面复苏中前部。
• 当前行情：本轮行情已领先基本面复苏13个月，但股价触顶仍出现在基本面明显好转之后。
• 政策与市场关系：市场对政策预期的敏感度提高，导致基本面利好兑现提前，但基本面仍处于底部阶段，未来仍有上涨空间。
• 投资策略：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团，以及产品导向的高品质房企如滨江集团、绿城中国。同时，可关注政策底部确认后的优质民企修复机会。

关键信息

1. 行情表现

• 本周申万房地产指数涨幅为1.64%，在31个行业中排名第四，跑赢沪深300指数2.7个百分点。
• 房地产板块已成为近期市场热点，累计涨幅达31.23%，为2020年以来最高涨幅，同时也是2008年以来的第7高涨幅。

2. 基本面与政策面分析

• 基本面：当前新房及二手房成交面积同比仍为负，土地市场成交金额和溢价率也处于低位，显示行业基本面仍偏弱。
• 政策面：政策持续宽松，特别是地方层面的调控放松，如兰州、福州、哈尔滨等省会城市已出台多项放松措施，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度等。

3. 土地市场数据

• 100城土地供应建筑面积累计同比+19%，但成交建筑面积累计同比-15%，成交金额累计同比-55%。
• 土地成交溢价率仅为1%，显示市场热度仍不足。

4. 城市销售数据

• 重点城市中，深圳、南京、武汉等城市销售面积环比上升，而北京、上海、广州、杭州等城市销售面积环比下降。
• 一线城市成交面积同比-48%，二线城市同比-72%，三线城市同比+23%。

5. 投资建议

• 龙头房企：关注保利发展、万科A、龙湖集团等经营稳健、资信良好的企业。
• 高品质房企：滨江集团、绿城中国等产品导向型房企值得关注。
• 优质民企：随着政策底部确认，可关注新城控股、金科股份等有修复潜力的民企。

风险提示

• 销售市场下行压力仍存，个别房企可能出现债务违约暴雷。
• 市场波动风险较高，投资者应审慎决策，自主承担投资风险。

行业评级

• 行业评级：增持
• 分析师承诺：分析师观点基于独立研究，不受第三方影响。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行判断。

数据支持

• PE（TTM）：11.29倍，较前一周增加0.21，近三年均值为8.87倍。
• PB（LF）：1.08倍，较前一周增加0.02，近三年均值为1.17倍。

结论

房地产板块在政策宽松预期下持续走强，当前行情仍处于上涨初期，未来仍有上涨空间。建议投资者关注政策底部确认后的优质房企及民企修复机会，同时警惕市场下行风险。