20180722-华泰证券-房地产_行业周报（第二十九周）_26页_2mb

房地产行业周报（第二十九周）总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现疲软，地产板块全周下跌1.49%，相对沪深300超额收益-1.50pct。房地产中介服务板块表现相对较好，上涨2.77%，而园区开发和房地产开发板块则分别下跌2.40%和1.41%。整体来看，行业呈现分化态势，部分城市表现强劲，但多数城市成交量有所回落。

主要观点

1. 施工投资走弱，销售回流加快

   • 2018上半年全国房地产开发投资累计同比增速自3月份以来连续回落。
   • 尽管土地购置费同比增长74.4%，新开工与施工面积增速扩大，但施工投资仍延续负增长，累计同比降幅扩大至5%。
   • 土地投资对开发投资的滞后支撑不可持续，房企投资前置倾向明显，加速新开工和预收款回流，放缓后续施工和竣工节奏。
   • 销售回暖为“以价换量”，受限于自主降价空间有限、棚改货币化力度降低以及房贷利率提升，成交反弹或难以持续。

2. 行业梯队分化和集中度提升

   • 行业调整期的主题为梯队分化和集中度提升。
   • 高质量预收款的结转预计持续1-2年，一线房企短期财务数据依然具备增长空间。
   • 2018上半年TOP50销售延续高增长，内生现金流和外部融资优势突出，能够充分挖掘存量市场的并购红利。

关键信息

一周涨幅前十公司

公司名称	公司代码	涨跌幅 (%)
实达集团	600734.SH	13.82
泛海控股	000046.SZ	12.62
华丽家族	600503.SH	6.99
华联控股	000036.SZ	6.90
东旭蓝天	000040.SZ	4.90
中华企业	600675.SH	3.60
海泰发展	600082.SH	3.47
世纪星源	000005.SZ	3.40
光大嘉宝	600622.SH	2.77
京粮控股	000505.SZ	2.49

一周跌幅前十公司

公司名称	公司代码	涨跌幅 (%)
东方银星	600753.SH	-38.13
*ST富控	600634.SH	-8.53
上海凤凰	600679.SH	-7.65
中国武夷	000797.SZ	-6.26
新城控股	601155.SH	-5.43
新湖中宝	600208.SH	-5.39
新黄浦	600638.SH	-4.90
云南城投	600239.SH	-4.23
华夏幸福	600340.SH	-4.21
招商蛇口	001979.SZ	-3.98

重点推荐公司

公司名称	证券代码	评级	收盘价（元）	目标价区间（元）	EPS（元）	P/E（倍）
绿地控股	600606.SH	买入	6.09	8.10~8.55	0.74	8.23
中南建设	000961.SZ	买入	5.67	8.16~8.64	0.16	35.44
金地集团	600383.SH	买入	8.67	13.90~15.70	1.52	5.70
新城控股	601155.SH	买入	27.32	44.40~51.80	2.67	10.23

二手房市场表现

全国指数

• 挂牌价指数继续上涨，环比上涨0.30%。
• 挂牌量指数继续下跌，环比下跌6.59%。

各线城市指数

• 一线城市：挂牌价指数上涨0.32%，挂牌量指数下跌10.31%。
• 二、三线城市：挂牌价指数分别上涨0.23%和0.48%，挂牌量指数均下跌。
• 四线城市：挂牌价指数由涨转跌，环比下跌0.09%。

各地区指数

• 东部地区：挂牌价指数上涨0.27%，挂牌量指数下跌7.31%。
• 中部地区：挂牌价指数上涨0.23%，挂牌量指数止跌上扬，环比上涨1.00%。
• 西部地区：挂牌价指数上涨0.36%，挂牌量指数下跌6.32%。

各户型指数

• 90平方米以下：挂牌价指数上涨0.42%，挂牌量指数上涨2.58%。
• 90-144平方米：挂牌价指数上涨0.39%，挂牌量指数下跌1.03%。
• 144平方米以上：挂牌价指数上涨0.41%，挂牌量指数上涨6.35%。

重点城市指数

• 挂牌价指数：涨幅前五名分别为呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、宁波、太原。
• 挂牌量指数：涨幅前五名分别为呼和浩特、三亚、海口、温州、昆明。

新房成交情况

• 全国重点覆盖的68个大中城市合计成交528.08万平米，同比增加4.44%，环比减少9.77%。
• 一线城市：合计成交88.27万平米，同比增加32.27%，环比增加15.98%。
• 二线城市：合计成交228.23万平米，同比增加2.41%，环比减少0.92%。
• 三线城市：合计成交211.57万平米，同比减少2.06%，环比减少24.12%。

库存去化情况

• 全国重点覆盖的29个大中城市商品房可售面积合计为12854.66万平米，同比减少6.92%，环比增加0.65%。
• 去化周期为59.84周，环比增加0.63周。
• 一线城市：可售面积4018.46万平米，去化周期54.09周。
• 二线城市：可售面积5563.63万平米，去化周期61.39周。
• 三线城市：可售面积3272.57万平米，去化周期65.58周。

土地市场情况

土地供给

• 百城住宅类土地供应建面：1112.66万平米，环比上涨13.04%，同比上涨29.35%。
• 分城市等级：
  • 一线城市：供应建面76.63万平米，环比上涨179.02%，同比下跌23.46%。
  • 二线城市：供应建面622.81万平米，环比上涨80.95%，同比上涨21.45%。
  • 三线城市：供应建面413.21万平米，环比下降32.56%，同比上涨45.49%。

土地成交

• 百城住宅类土地成交建面：663.36万平米，环比下降58.35%，同比上涨16.44%。
• 成交总价：310.19亿元，环比下降61.50%，同比上涨22.68%。
• 分城市等级：
  • 一线城市：成交建面42.62万平米，环比上涨28.14%，同比下跌8.76%。
  • 二线城市：成交建面371.53万平米，环比下降40.13%，同比上涨3.88%。
  • 三线城市：成交建面249.21万平米，环比下降73.46%，同比上涨35.24%。

溢价率

• 百城住宅类土地成交溢价率：11.47%，环比下降1.8个百分点。
• 分城市等级：
  • 一线城市：溢价率0.17%，环比下降35.31个百分点。
  • 二线城市：溢价率16.08%，环比上涨6.41个百分点。
  • 三线城市：溢价率12.57%，环比下降6.48个百分点。

城市群表现

• 住宅类土地供应建面前三为长三角城市群、长江中游城市群、西南地区，分别为304.39、187.60、119.11万平米。
• 住宅类土地成交建面前三为中原城市群、长三角城市群、西北地区，分别为151.07、134.76、75.01万平米。
• 成交总价前三为长三角城市群、中原城市群、西北地区，分别为164.09、37.74、14.80亿元。

土地供应TOP4城市

排名	城市	供应土地面积 (万平米)
1	武汉市	46.41
2	青岛市	27.88
3	贵阳市	46.22
4	太原市	13.39

土地成交TOP4城市

排名	城市	成交建面 (万平米)
1	郑州市	151.07
2	徐州市	93.26
3	西安市	60.43
4	张家口市	未提供具体数据

风险提示

• 棚改支持力度下降带动三四线成交走低。
• 房贷利率水平持续抬升。
• 需求端去杠杆超预期。

总结

本周房地产市场整体表现疲软，行业分化显著。施工投资持续走弱，销售回流加快，但成交反弹难以持续。重点公司如绿地控股、中南建设、金地集团、新城控股受到关注。二手房市场挂牌价指数上涨，但挂牌量指数下跌。新房成交同比小幅增长，但环比下降。土地市场供应和成交均呈现分化，一线城市土地成交放缓，三线城市土地成交大幅下降。城市群中，长三角和中原地区表现较为突出。整体来看，房地产行业仍面临融资压力和需求端去杠杆的挑战，行业集中度和梯队分化将成为长期趋势。