20170820-西南证券-房地产行业周报_销量下行利空出尽_板块表现依旧强劲_18页_1mb

销量下行利空出尽，板块表现依旧强劲总结

核心内容

1. 房地产板块表现强劲

   • 上周申万房地产板块整体上涨 3.06%，跑赢沪深300（上涨 2.12%），在申万28个子行业中表现较好。
   • 成交量为 780.9亿元，环比持平。

2. 新房与二手房市场表现

   • 60个样本城市新房成交均值为 1115套，环比上升 6%，同比下降 19%，略低于过去五年周均成交套数。
   • 28个受政策影响不明显的三四线城市新房成交环比上升 8%，同比上升 6%，累计同比上升 18%。
   • 14个样本城市存量房成交均值为 1078套，环比上升 4%，同比下降 21%，年初累计同比下降 19%。

3. 销售趋势与政策影响

   • 1-7月全国住宅销售面积同比下滑 14%，但590多个城市住宅销售面积增长 28%。
   • 三四线城市销售高增长持续超预期，但9-12月面临较大的基数压力。
   • 若按揭贷趋紧，全年销售面积增长可能回落至 5% 以下。

4. 开发投资增速

   • 2017年1-7月房地产开发投资同比增长 7.9%，环比下降 0.6个百分点。
   • 商业开发投资增速下滑较大，1-7月为 3%（前值 5%），主要与类住宅商业产品调控趋严有关。
   • 9月为全年投资增速基数最高，Q4基数不高，预计全年投资增速保持 5-6%。

5. 租赁政策与金融支持

   • 多地推出租赁新政，如北京、南京、烟台。
   • 发改委发文支持住房租赁企业融资，鼓励发行企业债、公司债及资产支持证券。
   • 推动REITs发展，支持租赁住房建设。

6. 投资建议

   • 优先推荐低估值龙头：金地集团、蓝光发展。
   • 建议关注：保利地产、华侨城A、招商蛇口、华发股份。
   • 其次推荐国企改革小市值标的：天健集团，建议关注：南山控股、南国置业。

主要观点

• 销量下行利空已出尽：尽管新房、二手房成交量有所下滑，但市场已逐渐消化利空，板块表现强劲。
• 三四线城市销售增长超预期：受政策影响较小的三四线城市新房销售持续增长，成为市场亮点。
• 开发投资增速趋于稳定：虽然商业投资增速下滑，但整体投资增速保持乐观，预计全年增长在 5-6%。
• 租赁市场政策支持增强：多地推出租赁新政，加大金融支持，推动REITs发展，对房地产行业形成利好。
• 板块内部分化明显：部分龙头房企表现亮眼，如金地集团、蓝光发展，而部分公司如中航地产、ST新城等则表现较差。

关键信息

• 市场结构：将60个样本城市分为四类，包括一线城市、调控二三线城市、重点二三线城市和其他城市。
• 土地市场活跃：部分城市如杭州、成都、重庆等地土地成交活跃，溢价率较高。
• 按揭贷款利率：一线城市首套房利率多为基准或95折，二套房普遍为基准利率的1.1倍，深圳有85折优惠。
• 公司业绩表现：部分公司如荣盛发展、金融街、粤泰股份等业绩增长显著，而部分公司如中航地产、ST新城等业绩下滑严重。
• 估值与投资评级：重点推荐公司如金地集团、蓝光发展、天健集团等，投资评级为“买入”或“增持”。

重点数据汇总

• 新房成交：60样本城市新房成交均值 1115套，环比上升 6%，同比下降 19%。
• 存量房成交：14样本城市存量房成交均值 1078套，环比上升 4%，同比下降 21%。
• 投资增速：1-7月房地产开发投资同比增长 7.9%，预计全年增长 5-6%。
• 租赁政策：多地出台租赁新政，推动REITs发展，强化租赁市场管理。
• 按揭贷利率：一线城市首套房利率多为基准或95折，二套房利率为1.1倍。
• 公司推荐：金地集团、蓝光发展、天健集团、保利地产、华侨城A、招商蛇口、华发股份、南山控股、南国置业。

风险提示

• 信贷政策趋紧：若信贷政策进一步收紧，可能对房地产市场造成影响。
• 市场波动：房地产市场受政策与经济环境影响较大，存在不确定性。

总结

该文档全面分析了2017年第33周房地产市场的表现，指出虽然销量有所下滑，但市场已逐渐消化利空，板块表现强劲。重点分析了新房与二手房成交量、开发投资增速、租赁政策及金融支持等关键因素，并提供了投资建议与风险提示，为投资者提供了详尽的市场信息和决策参考。