2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告_37页_3mb

大中华区写字楼供应/需求前沿趋势总结

核心内容概览

大中华区甲级写字楼市场在2025年呈现供应增长、需求疲软的态势，整体空置率上升至25.4%。2026年，市场供应规模预计将达到峰值，进一步加剧去化压力。宏观经济不确定性及国内新旧动能转换，使得企业租赁需求保持审慎，但新质生产力发展和政策利好将为市场带来结构性机会。租金普遍承压下行，除台北外，多数城市租金下降，且二线城市中除杭州外，租金回落至两位数区间。写字楼市场正从规模扩张转向品质提升与生态服务升级，绿色智慧化改造成为推动市场高质量发展的关键。

主要观点

供应端

• 供应增长：2025年新增供应达455.1万平方米，较2024年增长8.4%，预计2026年将达峰值。
• 区域分布：一线城市贡献42.6%，二线城市贡献49.4%，香港与台北分别贡献6.5%和1.6%。
• 供应集中：新兴商务区成为新增供应的主要区域，尤其在一线城市及部分二线城市。

需求端

• 需求疲软：2025年净吸纳量为233.1万平方米，较2021年峰值下降57%。
• 行业结构：TMT、金融、专业服务业仍是主要租户，但租户结构趋于多元化。
• 租户策略：企业通过降本增效策略，如租金让利、延长免租期、定制装修等方式吸引租户。

市场趋势

• 租金下行：多数城市租金同比下滑，仅台北租金微涨。
• 空置率上升：整体空置率上升至25.4%，其中深圳和成都空置率较高。
• 市场分化：核心商圈与新兴商圈之间，租金与空置率差异明显，未来市场将进一步分化。

关键信息

2025年市场数据

2026-2028年市场展望

• 供应增长：预计2026-2028年，大中华区甲级写字楼供应将显著增加，尤其集中在一线城市和部分二线城市。
• 租金走势：租金在新增供应压力下继续承压，但部分城市如北京、上海有望在2027-2028年企稳回升。
• 租户结构：TMT、金融、专业服务业将继续主导，同时更多小众行业和企业将进入市场。
• 政策支持：公募REITs扩容至商业不动产，提升办公类资产吸引力；“十五五”规划将推动新质生产力和现代化产业体系建设。

七大市场分析

北京

• 供应：2025年无新增供应，存量维持1,368万平方米。
• 需求：净吸纳量为32.8万平方米，TMT、金融、专业服务业为主。
• 展望：2026-2028年预计新增供应187.6万平方米，空置率可能上升，租金将逐步企稳。

上海

• 供应：2025年新增供应85万平方米，2026-2028年预计新增279万平方米。
• 需求：净吸纳量为40.18万平方米，专业服务、金融、TMT及商贸零售为市场主力。
• 展望：市场分化加剧，绿色智慧化改造与服务生态融合将成为关键。

深圳

• 供应：2025年新增供应71.2万平方米，2026-2028年预计新增400万平方米以上。
• 需求：净吸纳量为263.719万平方米，TMT行业贡献显著。
• 展望：供应向深圳湾超级总部基地转移，租金下行趋势持续，但运营优化将提升市场吸引力。

广州

• 供应：2025年新增供应37.8万平方米，国际金融城和琶洲为主要供应区域。
• 需求：净吸纳量为18.2万平方米，金融业、TMT、贸易和零售业为主。
• 展望：2028年预计新增供应258.5万平方米，总部型物业成为供应主流，需通过精细化运营提升竞争力。

成都

• 供应：2025年新增供应24万平方米，金融城和天府新区为主要区域。
• 需求：净吸纳量为-3.2万平方米，首次转为负值。
• 展望：金融城三期将带来大规模新增供应，需通过绿色楼宇和高标准装修提升吸引力。

香港

• 供应：2025年新增供应29.4万平方米，待租率升至20.3%。
• 需求：净吸纳量为14.86万平方米，金融行业贡献最大。
• 展望：供应将继续增加，待租率维持高位，但IPO复苏可能带动市场修复。

台北

• 供应：2025年新增供应71,465平方米，2026-2028年预计新增81.2万平方米。
• 需求：净吸纳量为81,507平方米，跨国企业成为主要租户。
• 展望：企业办公空间升级与旧楼更新将推动市场供给质量提升。

总结

2026年，大中华区甲级写字楼市场将面临供应高峰和需求修复的双重挑战。尽管宏观经济压力和企业审慎决策仍将影响需求增长，但新质生产力发展、政策支持及市场结构性优化将为写字楼市场带来新的增长点。未来，绿色智慧化改造、精细化运营及产业协同将成为推动市场复苏的关键因素。