大中华区写字楼供应需求前沿趋势（2025年8月）_35页_8mb

大中华区写字楼供应/需求前沿趋势总结

核心内容

2025年第二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达约7,213.0万平方米。2025年上半年净吸纳量为76.4万平方米，同比增长5.5%，但仍处于历史低位。空置率同比上涨1.7个百分点至24.9%。2025年下半年预计新增供应将显著增加，其中64.1%来自二线城市，推动市场进一步调整。

主要观点

• 供应趋势：未来2-3年将迎来供应高峰，尤其在二线城市，租金和空置率将持续承压。
• 需求趋势：市场需求疲软，租户更关注成本控制与性价比。部分企业通过搬迁整合释放需求，但整体租赁活跃度仍较低。
• 市场分化：各城市市场表现差异明显，部分城市如台北、北京的空置率较低，而深圳、广州、成都等城市面临较大的空置压力。
• 政策影响：政府政策、产业规划及市场供需调整将对写字楼市场产生深远影响，尤其是在促进租赁需求和优化空间布局方面。

关键信息

2025年上半年市场概况

• 全国范围：净吸纳量为76.4万平方米，同比上涨5.5%；空置率上涨至24.9%。
• 一线城市：租金同比下降13.8%，空置率较2023年底上涨1.7个百分点。
• 二线城市：租金下降幅度较大，如青岛空置率24.7%，深圳空置率27.8%。
• 租金变化：租金整体下降，北京、上海、深圳、广州、成都等城市均出现不同程度的下跌。

各城市市场分析

北京

• 供应：2024年新增供应27.3万平方米，2025年上半年无新增供应，存量维持在1,368万平方米。
• 需求：2024年至2025年上半年吸纳量为51.2万平方米，同比上升51.9%。TMT行业租赁面积占比达42.4%，内资企业占90.0%。
• 展望：预计2025年下半年至2026年租金降幅收窄，2026-2028年新增供应约180万平方米，主要集中在中央商务区和望京-酒仙桥。

上海

• 供应：2024年新增供应约80万平方米，2025年上半年新增供应550,653平方米，主要集中在黄浦、徐汇新兴、虹口等区域。
• 需求：2024年净吸纳量60万平方米，2025年上半年净吸纳量19万平方米，同比下降46%。租金同比下降8.2%，空置率升至23.6%。
• 展望：2025年下半年至2027年新增供应258万平方米，预计新兴商圈成为供应主力。政策支持将助力市场稳健发展。

深圳

• 供应：2024年至2025年上半年新增供应51.6万平方米，同比减少39%。主要集中在罗湖、前海、福田等区域。
• 需求：2024年净吸纳量16.5万平方米，同比下降57.9%；2025年上半年净吸纳量6.8万平方米，仍处于低位。租金同比下降14.1%，空置率上升至27.8%。
• 展望：2025年下半年至2027年新增供应122万平方米，预计空置率将持续上升。AI相关行业将带来增量需求。

广州

• 供应：2024年新增供应17.3万平方米，2025年上半年新增供应26.9万平方米，同比增加55.8%。主要集中在国际金融城、琶洲等区域。
• 需求：2024年净吸纳量12.7万平方米，同比增加40.2%；2025年上半年净吸纳量15.2万平方米，超过上年全年水平。TMT、专业服务、金融是主要成交行业。
• 展望：预计2027年新增供应239.5万平方米，主要来自国际金融城和琶洲。租金仍有下行压力，但降幅有所收窄。

成都

• 供应：2024年至2025年上半年新增供应28.8万平方米，主要集中在天府新区新商务区。
• 需求：净吸纳量67,468平方米，处于较低水平。TMT、专业服务、金融是主要成交行业。
• 展望：预计2025年下半年至2027年新增供应近100万平方米，空置率持续承压。租金下跌至每月每平方米89.5元。

香港

• 供应：2024年至2025年上半年新增供应19.4万平方米，预计2025年下半年新增供应26.43万平方米。
• 需求：净吸纳量12.2万平方米，金融行业带动需求。租金同比下降约7%至9%。
• 展望：未来供应增加可能对租金造成压力，但随着新股市场复苏，租赁需求有望回升。

台北

• 供应：2024年至2025年上半年新增供应19.6万平方米，预计未来3年新增供应约96.8万平方米。
• 需求：净吸纳量16.1万平方米，金融保险业为主要需求来源。外资占比提升至80.9%。
• 展望：未来供应增加将加剧竞争，部分旧大楼房东开始设备升级，以提升市场吸引力。

要点总结

• 供应：未来2-3年将迎来供应高峰，尤其是二线城市。
• 需求：市场需求疲软，企业更关注成本控制，TMT、金融、专业服务等行业成为主要租户。
• 空置率：整体空置率上升，二线城市压力更大。
• 租金：租金持续下行，但部分城市如北京、上海、台北可能有所企稳。
• 政策与产业：政府政策和产业规划将对市场产生积极影响，尤其是推动产业升级和吸引外资。

业务联系人

• 北京：邓姗姗（shanshan.deng@cushwake.com）
• 上海：魏超英（jonathan.cy.wei@cushwake.com）, Shaun Brodie（shaun.fv.brodie@cushwake.com）
• 深圳：杨薇（shannon.w.yang@cushwake.com）, 黄书礼（charlie.sl.wong@cushwake.com）, 张晓端（xiaoduan.zhang@cushwake.com）
• 广州：梁振声（jackson.liang@cushwake.com）, 张晓端（xiaoduan.zhang@cushwake.com）
• 成都：张裕鹏（gavin.yp.tjong@cushwake.com）, 贾萱（ivy.jia@cushwake.com）
• 香港：张晓端（xiaoduan.zhang@cushwake.com）
• 台北：张晓端（xiaoduan.zhang@cushwake.com）