2021年3月房地产行业观察与债市运行动态：土地供应显著增加，行业债券信用利差逐步下降-20210409-远东资信-17页_725kb

2021年3月房地产行业观察与债市运行动态总结

核心内容概述

2021年3月，中国房地产行业在政策调控、市场供需及融资环境等多重因素影响下，呈现出商品房成交热度上升、土地供应增加、行业信用利差下降等特征。同时，部分房企出现债券违约，行业整体信用风险有所显现。

主要观点

1. 商品房市场表现

• 成交面积显著增长：30大中城市商品房成交面积1829.58万平方米，环比增长86.30%，高于2018、2019年同期水平。
• 库存去化周期下降：十大城市商品房库存去化周期下降2.45个月，显示销售势头良好。
• 房价稳中有升：百城新建住宅平均价格环比上涨0.20%，同比上涨4.07%。一线城市房价涨幅高于二、三线城市。
• 二手房市场疲软：全国城市二手房挂牌量低于历史同期，显示市场活跃度不足。

2. 土地市场动态

• 土地供应量显著上升：300城市土地成交面积8217万平方米，高于过去四年同期平均水平。
• 土地价格持续上涨：一季度楼面均价同比上涨12%，住宅类用地涨幅达13%。
• 土地出让“两集中”政策实施：重点城市如南京、长春、天津、杭州等已公布集中供地计划，有助于稳定市场预期。

3. 利率变化

• 房贷利率小幅上涨：首套房贷利率5.28%，二套房贷利率5.57%，较2月分别上升0.02和0.01个百分点。
• 房地产信托收益率下降：3月房地产信托平均收益率7.29%，较2月下降0.07个百分点。

4. 政策环境

• 坚持“房住不炒”定位：中央两会重申政策，推动城镇化发展，强调稳地价、稳房价、稳预期。
• 强化金融监管：央行等部门加强经营贷违规流入房地产的监管，多地出台土地出让限价政策。
• “三道红线”政策持续影响：房企负债规模逐步压减，融资环境趋严。

关键信息

重点房企动态

• 中国金茂：计划发行83.49亿元公司债券，用于替换短期债务。
• 华夏幸福：累计违约债务达372.10亿元，主要因产业新城项目经营受挫。
• 协信远创：首次出现债券违约，违约金额达5.18亿元，公司流动性紧张。
• 万达商业：撤回A股上市申请，采用轻资产模式，对融资依赖较低。
• 远洋集团：中标成都青白江城市更新项目，现金流状况良好。

债券市场运行动态

• 发行与到期规模：3月房地产行业共发行债券887.97亿元，到期债券1014亿元，净融资额为-126.03亿元。
• 债券违约情况：共7只债券违约，逾期本息总额156.71亿元。华夏幸福违约规模最大，协信远创为首次违约。
• 债项级别调整：26只债券被下调级别，其中AA+级别债券信用利差下降幅度最大。
• 信用利差下降：行业信用利差（余额加权）为85.96bp，较2月末下降10.36bp，显示市场对房企信用风险的预期有所降低。

未来展望

• 整体信用状况改善：在“三道红线”政策下，房企负债水平下降，信用风险降低，信用利差可能继续下降。
• 重点城市房企信用表现更优：核心城市房地产需求集中，房企信用表现相对稳定。
• 中小城市风险加剧：房地产需求向大城市集中，中小城市房企经营压力增大。
• 土地供应与拿地成本影响盈利：未来需关注土地供应量及拿地成本变动对房企盈利的影响。
• 债券市场仍需关注兑付压力：房企存量债券规模可能继续下降，但近期债券发行仍会用于置换到期债务。

总结

2021年3月，房地产行业在政策调控与市场调整中逐步恢复，商品房成交热度上升，土地供应增加，信用利差下降，显示市场信心有所回升。然而，部分房企因经营压力、债务负担及疫情冲击出现债券违约，信用风险依然存在。未来，随着政策持续规范行业，重点城市房企信用表现可能优于中小城市，行业整体信用状况有望进一步改善。