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土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄—2022年7月房地产行业观察与债市运行动态

核心内容概述

2022年7月，中国房地产行业面临多重压力，商品房销售市场和土地市场热度双双下降，但债券市场有所回暖。政策层面，中央及地方政府出台多项措施，旨在稳定市场信心、缓解房企流动性压力。重点房企动态显示，部分企业出现信用风险，如违约、展期、担保等，但也有企业通过债务重组和资产出售改善财务状况。

主要观点

• 商品房销售市场承压：7月30大中城市商品房成交面积环比下降30.05%，同比减少33.73%；百城住宅均价同比上涨0.52%，涨幅回落。销售市场复苏缓慢，主要受6月需求集中释放和“停贷”事件影响。
• 土地市场持续低迷：6月房企土地成交价款同比减少65.13%，土地购置面积同比减少52.81%，土地平均购置价格同比下跌26.10%。房企拿地积极性下降，项目投资放缓。
• 政策宽松与“保交楼”信号：中央政治局会议首次提出“保交楼”，银保监会回应“停贷”事件，各地出台购房条件放宽、公积金贷款支持、契税补贴等政策，以刺激需求和缓解房企压力。
• 债券市场净融资为负：7月房地产行业共发行债券1011.69亿元，偿还债券1192.77亿元，净融资-181.08亿元。自2020年9月起，行业债券存量规模压降3870.49亿元。
• 信用事件有所增加：7月1只债券违约、15只债券展期，信用利差收窄，但部分高负债房企面临集中偿债压力，需警惕流动性风险。

关键信息

一、商品房量价情况

• 7月30大中城市商品房成交面积：1294.43万平方米，环比-30.05%，同比-33.73%。
• 百城新建住宅均价同比上涨0.52%，涨幅较上月回落0.36个百分点。
• 全国商品房销售面积同比减少22.24%，住宅物业销售面积同比减少26.59%，非住宅物业同比减少13.73%。
• 十大城市商品房库存去化周期为12.39个月，环比增加0.21个月，显示市场供需失衡。

二、房企土地购置情况

• 6月全国房企土地成交价款433.64亿元，同比-65.13%；土地购置面积622.85万平方米，同比-52.81%。
• 土地平均购置价格为5282.86元/平方米，同比-24.12%。
• 一级土地市场持续低迷，房企拿地意愿减弱。

三、房地产政策动态

1. 中央政策

• 银保监会回应“停贷”事件，强调“保交楼”。
• 政治局会议提出“保交楼、保民生、保稳定”，支持刚性和改善性住房需求。
• 发改委鼓励盘活老旧小区等存量资产，推动REITs发展。
• 住建部、发改委发布城乡建设领域碳达峰实施方案，推动绿色低碳转型。

2. 地方政策

• 降低首付与利率：多地放宽公积金贷款额度、降低首付比例、调降商业贷款利率。
• 购房补贴：如徐州、信阳、岳阳等地提供契税补贴、购房补贴。
• 缓解房企压力：如长春、咸阳、郑州等地出台政策，降低土地保证金、预售资金监管、放宽商改住等。

四、重点房企动态

• 销售下滑：7月百强房企销售操盘金额环比-28.6%，同比-39.7%。
• 云南城投：为康旅集团提供15亿元担保，担保余额占净资产1828.48%。
• 天誉置业：触发境外债务交叉违约，提出清盘呈请。
• 富力地产：境外全资子公司10只美元债豁免违约及展期。
• 蓝光发展：为子公司提供7.71亿元担保，累计担保达434亿元。
• 华南城：出售第一亚太物业50%股权，获得12.57亿元现金。
• 阳光城：为子公司提供1.59亿元担保，部分股东股份被司法冻结。

五、房地产行业债券市场动态

• 债券发行与到期：7月发行1011.69亿元，偿还1192.77亿元，净融资-181.08亿元。
• 信用事件：7月1只债券违约，15只债券展期，无信用级别调整。
• 信用利差收窄：7月末行业信用利差为51.33BP，较上月末下降9.69BP，其中AAA级利差下降10.66BP，AA+级下降22.62BP。
• 发行主体变化：发行主体逐渐以国企、央企为主，信用风险下降。

总结与展望

• 市场复苏缓慢：商品房销售和土地市场热度下降，房企流动性压力未根本缓解。
• 政策支持增强：中央及地方政府出台多项利好政策，释放“保交楼”积极信号，推动市场信心修复。
• 债券市场结构性调整：行业债券存量规模持续压降，信用利差收窄，但部分中小房企风险仍需警惕。
• 未来展望：需进一步落实“保交楼”政策，同时推动需求端宽松措施，以促进销售回款、缓解流动性压力，推动行业稳定健康发展。

关键数据汇总

作者信息

• 作者：曹晓婧
• 职位：远东资信研究与发展部研究员
• 教育背景：武汉大学工学学士，诺丁汉大学金融与投资硕士
• 机构简介：远东资信评估有限公司，成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估机构，资质完备，参与多项政策文件起草工作。