2021年5月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交有所降温，AAA级利差进一步下降-20210608-远东资信-18页_749kb

商品房成交有所降温，AAA级利差进一步下降—2021年5月房地产行业观察与债市运行动态

核心内容概述

2021年5月，中国房地产行业整体呈现销售放缓、土地市场活跃但价格波动加剧、债券市场信用分化等特征。随着“三道红线”政策的持续影响及监管政策的收紧，房企融资环境趋严，信用风险有所分化，AAA级与AA-级债券信用利差进一步扩大，行业整体信用状况可能逐步改善。

主要观点与关键信息

一、商品房市场动态

• 成交量下降：5月份30大中城市商品房成交面积环比下降1.83%，未出现季节性上涨，显示市场需求有所降温。
• 一线城市成交下滑显著：一线城市商品房成交面积环比下降19.03%，显示调控政策对市场产生抑制作用。
• 价格平稳上涨：百城新建住宅平均价格同比上涨4.08%，延续温和上涨趋势。
• 二手房市场供应减少：全国城市二手房出售挂牌量指数下降4.12%，挂牌价上涨1.51%，价格上涨速度加快。

二、土地市场动态

• 土地供应稳定：5月份300城市土地成交面积与往年基本持平。
• 土地价格大幅上涨：土地楼面均价环比上涨51%，主要受重点城市土拍价格上涨带动。
• “两集中”政策影响：部分重点城市集中供地，导致房企争抢土地项目，抬高价格，政策效果未达预期。

三、利率与融资环境

• 房贷利率小幅上升：首套房和二套房贷款平均利率分别上升0.02个百分点。
• 房地产信托收益率上升：5月份房地产信托平均收益率为7.31%，环比上升0.14个百分点。
• 融资环境收紧：房地产行业债券净融资额为-226.22亿元，整体融资压力增大。

四、政策动态

• 中央政策：政治局会议提出三孩生育政策，央行重申“房住不炒”，房地产贷款集中度管理持续执行。
• 地方政策：多地加强房地产贷款监管，防止违规资金流入房地产市场；部分城市出台新房和二手房价格管控政策，限制房价上涨。

五、重点房企动态

• 阳光城：累计对外担保余额占净资产311.67%，杠杆率偏高，尚未主动降负债。
• 中南建设：累计担保余额占净资产250.60%，净负债率高达147%，现金短债比低，面临较大财务压力。
• 华润置地：发行中期票据，利率偏低，表内财务状况良好，信用风险较低。
• 远洋控股：拟发行26亿元公司债，表内财务稳健，具有投资价值。
• 广州合景控股：拟发行不超过116亿元公司债，区域风险较低，具有融资潜力。
• 光明地产：拟通过债权投资计划融资22亿元，用于债务结构调整，当前债务水平已触及三道红线。
• 泰禾集团：被深交所质询，已有6只债券违约，净负债率高达464%，现金短债比仅0.08，偿债能力严重不足。

六、债券市场动态

• 发行与到期：5月房地产行业共发行债券345.76亿元，偿还571.98亿元，净融资额为负。
• 信用利差分化：AAA级、AA+级信用利差下降，而AA-级信用利差上升，显示高信用与低信用主体分化加剧。
• 信用事件：新增违约债券5只，合计逾期本息约66亿元；1家主体及2只债券信用级别被下调。

未来展望

• 信用状况改善：在“三道红线”政策推动下，多数房企将主动降负债，行业整体信用风险可能有所降低。
• 信用利差扩大：优质房企与高风险房企之间的信用利差可能继续扩大，优质房企更具投资价值。
• 存量债券企稳：随着房企逐步完成降负债，房地产行业存量债券规模可能企稳回升。
• 风险关注点：仍需警惕部分尚未降负债、经营风格激进的房企，其未来可能出现违约风险。

附：关键数据汇总

结论

2021年5月，中国房地产行业在政策调控和市场环境双重影响下，呈现销售降温、土地价格波动、融资环境收紧、信用风险分化等特征。尽管AAA级债券信用利差进一步下降，但AA-级债券利差上升，显示市场对高风险房企的担忧加剧。未来，随着“三道红线”政策的深化，优质房企有望获得更多市场机会，而高杠杆房企仍需警惕信用风险。