2021年10月房地产行业观察与债市运行动态：房地产销售依旧不佳，高负债房企信用风险仍很高-20211109-远东资信-20211109-远东资信-20页_725kb

房地产行业2021年10月观察与债市动态总结

核心内容概述

2021年10月，中国房地产行业整体表现依然疲软，销售持续低迷，高负债房企信用风险仍然较高。尽管政策层面有所缓和，但销售回款困难仍未明显改善，导致房企资金链承压。同时，房地产债券市场出现一定波动，部分房企出现违约，信用利差出现分化。

一、行业运行动态

（一）商品房量价

• 成交面积：10月30大中城市商品房成交面积1180.05万平方米，环比下降7.60%，同比下降26.15%，成交量仍远低于往年同期。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比上涨3.08%，但涨幅较上月有所放缓。
• 城市分化：一线城市同比上涨2.36%，二线城市上涨2.89%，三线城市上涨1.20%，各类型城市房价涨幅均出现回落。
• 库存压力：十大城市商品房可售面积达8246.20万平方米，环比微降0.60%，库存去化周期拉长，房企去库存压力较大。

（二）房地产贷款

• 开发贷款：三季度末房地产开发贷款余额同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点，反映房企融资环境趋紧。
• 个人住房贷款：余额同比增长11.3%，增速比上季末低1.7个百分点，受房贷集中度管理政策影响，新增房贷受限。
• 政策信号：央行、刘鹤副总理、易纲行长等释放政策缓和信号，强调支持合理资金需求，但短期内难以扭转市场预期。

（三）房地产信托

• 融资规模下降：10月房地产信托成立规模仅为58.78亿元，环比下降68.10%，显示市场对房地产行业风险规避情绪。
• 收益率上升：平均收益率为7.49%，较上月上升0.08个百分点，反映市场对房地产行业风险预期上升。

二、行业政策动态

（一）中央政策动态

• 央行表态：在三季度金融数据发布会上支持合理资金需求，明确房地产信贷平稳有序投放。
• 刘鹤与易纲：释放政策缓和信号，强调房企风险总体可控，需关注合理融资与市场稳定。
• 银保监会：要求保障刚需群体信贷需求，加强对预售资金监管，防止房企资金挪用。
• 房地产税试点：人大授权国务院在部分地区开展试点，短期内不会全面推广，可能影响投资性购房需求。

（二）地方政策动态

• 部分城市放松政策：如哈尔滨、义乌等地降低预售条件，支持房企促销，缓解资金压力。
• 部分城市政策偏紧：如孝感、青岛等地加强预售资金监管，限制房企降价促销和资金调配，增加回款难度。

三、重点公司动态

• TOP100房企：10月销售操盘金额环比上升1.4%，但同比下降32.2%，整体表现不佳。
• 阳光城：为子公司提供担保金额超净资产3倍，净负债率123.10%，现金短债比69.98%，信用风险较高。
• 金科股份：为子公司提供担保金额超净资产2倍，资金压力依然较大。
• 恒大集团：出售恒大曲美股份，暂停出售恒大物业股份，试图缓解债务压力。
• 花样年控股：出现美元债违约，信用级别下调。
• 当代置业：美元债违约，采取资产出售和暂停分红等措施应对流动性危机。
• 蓝光发展：已有4只债券违约，新增10月违约1只，信用风险持续暴露。

四、房地产行业债券市场动态

（一）债券发行与到期

• 发行规模：10月房地产行业共发行债券266.43亿元，偿还635.45亿元，净融资-369.03亿元。
• 存量压降：去年9月至今年10月，国内房地产行业债券存量规模压降约2210亿元。
• 评级分布：AAA级主体发行占比70.31%，AA+级15.37%，AA级14.32%，AA-及以下无发行。

（二）违约债券

• 新增违约：10月新增2只违约债券，逾期本息合计1.41亿元。
• 违约主体：新力地产（首次违约）、蓝光发展（多只债券违约）。
• 违约类型：包括展期、未按时兑付利息等。

（三）信用级别调整

• 主体级别下调：6家房企主体级别下调，涉及花样年、阳光城、新力地产、朗诗集团、当代置业、佳兆业。
• 债项级别下调：10只债券级别下调，平均下调4.3个子级，反映信用风险加剧。

（四）行业信用利差

• 整体利差：10月房地产行业信用利差（中位数）下降9.36BP，但AA级利差上升20.38BP。
• 分化现象：高级别债券利差下降，低级别债券利差上升，反映房企信用资质分化加剧。
• 风险仍存：高负债房企信用风险依然较高，需持续关注其资金链状况。

五、总结与展望

• 销售疲软：10月房地产销售仍低迷，房企回款受阻，资金周转压力大。
• 政策缓和：央行及相关部门释放政策缓和信号，支持合理融资，但效果尚不明显。
• 信用风险高企：部分高负债房企出现美元债违约，信用级别下调，需关注其偿债能力。
• 未来展望：若楼市销售未明显好转，房企资金链断裂风险可能进一步上升，需警惕信用风险蔓延。

关键信息汇总

• 销售数据：10月30大中城市商品房成交面积环比下降7.60%，同比下降26.15%。
• 政策动向：央行、刘鹤、易纲释放政策缓和信号，但房地产税试点未全面展开。
• 房企动态：阳光城、金科股份担保金额超净资产，恒大出售资产，花样年、当代置业出现美元债违约。
• 债券市场：10月净融资-369.03亿元，新增违约2只，信用利差分化明显。
• 风险提示：高负债房企信用风险仍高，需关注销售回款及资产处置进展。

参考资料

• 数据来源：Wind资讯、用益信托网、远东资信整理
• 报告作者：申学峰（远东资信研究与发展部助理研究员）