2019【城市进入研究】长三角三四线城市投资研究整体研究·圈层筛选·重点索引·分类建议_86页_15mb

长三角三四线城市投资研究总结

核心内容概述

本报告分析了长三角地区三四线城市的投资潜力，结合城市基本面、城市规划潜力及房地产发展潜力，对各城市圈内的城市进行了分类和评估。主要关注点包括城市圈发展、交通建设、人口流动、产业承接、政策调控以及房地产市场表现。

主要观点

• 一、二线城市土地价格高企：一、二线城市的土地稀缺，导致土地价格持续上涨，企业拿地难度加大，推动投资向三四线城市转移。
• 三四线城市承接外溢：随着都市圈发展，三四线城市成为承接核心城市产业和人口外溢的重要区域，具有较大的发展潜力。
• 政策调控影响：一、二线城市出台严格限制政策，三、四线城市则通过政策激励、引导流入来促进发展和去库存。
• 金融监管趋严：多地收紧信贷政策，限制土地交易资金使用，控制房地产企业发债门槛，抑制投机行为。
• 交通建设带动发展：城际铁路和高速公路的建设加强了城市圈内城市的联系，提升了三四线城市的吸引力和市场潜力。

关键信息

城市圈划分依据

• 《长江三角洲城市群发展规划》
• 常规行政区划
• “十三五”规划内容
• 城市间距离远近

城市圈分类

城市分类与投资关注因素

• 承接外溢型城市：如昆山、太仓、嘉善、嘉兴等，主要依赖上海外溢需求。
• 外生型城市：如常熟、张家港、江阴、南通、镇江等，以本地或区域人口流入为主。
• 内生型城市：如海宁、桐乡、湖州、绍兴、台州等，以本地人口为主，非本市外来人口较少。

城市投资梯度筛选

• 城市基本面：城市能级、产业基础、人口基础。
• 城市规划潜力：城市增量及定位、交通潜力、产业潜力。
• 房地产发展潜力：房地产发展水平、市场容量、市场潜力、竞争格局。

城市基本面指标

• 经济能级：昆山、南通、太仓等城市经济实力较强，具备良好的房地产发展基础。
• 人口基础：昆山、太仓、嘉善等城市人口增长较快，具备较大的市场需求。

城市规划潜力指标

• 城市增量及定位：如南通未来规划成为长三角北翼经济中心。
• 交通潜力：轨交、高铁、高速等交通网络的完善为城市带来新的发展机遇。
• 产业潜力：昆山、太仓、南通等城市具备较强的产业承接能力，尤其是与上海的产业联动。

房地产发展潜力指标

• 房地产发展水平：昆山、南通、太仓等城市房地产市场活跃，房价较高。
• 市场容量：市场容量较大，尤其是南通、昆山等城市。
• 市场潜力：市场潜力较大，尤其是承接上海外溢需求的城市。
• 竞争格局：昆山竞争激烈，太仓、南通等城市市场相对稳定。

城市圈投资机遇分析

上海城市圈

• 核心城市：上海，是长三角的经济中心。
• 地级市：南通，下辖市区、海安、如东、如皋、海门、启东。
• 县级市：昆山、太仓、平湖。
• 交通优势：沪通铁路、轨交延展、高速路网等。
• 产业承接：昆山、太仓、南通等城市承接上海产业外溢，具备较强的发展潜力。

昆山

• 城市能级：较高，是上海外溢的重要承接城市。
• 产业基础：以电子信息、精密仪器、汽车配件为主。
• 人口基础：外来人口比例高，市场潜力大。
• 房地产发展潜力：房价高，市场活跃，但地价偏高，竞争压力大。
• 市场表现：2017年成交均价上涨21.9%，但成交量有所下降。

太仓

• 城市能级：中等，与上海有较强的联系。
• 产业基础：外资导向，产业稳定。
• 人口基础：外来人口比例适中，市场潜力大。
• 房地产发展潜力：房价上涨25.5%，市场容量稳定，利润空间较优。
• 市场表现：2017年成交均价上涨25.5%，成交量上涨19.5%。

南通

• 城市能级：较高，具备较大的发展潜力。
• 产业基础：与上海、苏州产业合作加强。
• 人口基础：市区对下级县市有较强的吸附效应。
• 房地产发展潜力：房价上涨10.7%，市场容量大，去化周期适中。
• 市场表现：2017年成交均价上涨10.7%，成交量上涨22.5%。

嘉兴

• 城市能级：中等，与上海、杭州有较强的联系。
• 产业基础：以汽车零配件、家纺服装、机械制造等为主。
• 人口基础：外来人口比例较高，市场潜力大。
• 房地产发展潜力：房价上涨3.8%，市场容量适中，但去化周期较长。
• 市场表现：2017年成交均价上涨3.8%，成交量小幅增长。

嘉善

• 城市能级：较低，但与上海有较强的联系。
• 产业基础：以服务、制造为主。
• 人口基础：外来人口比例较高，市场潜力大。
• 房地产发展潜力：房价上涨6.7%，成交量增长62%。
• 市场表现：2017年成交均价上涨6.7%，成交量增长62%。

市场表现与去化周期

结论

• 昆山、南通、太仓：具备较强的人口吸附力和产业承接能力，是未来投资的重点城市。
• 嘉兴、嘉善：依赖上海外溢需求，市场潜力较大，但需关注政策调控对市场的影响。
• 内生型城市：如海宁、桐乡、湖州等，市场相对稳定，具备一定的发展潜力。
• 交通建设：是推动城市圈内三四线城市发展的关键因素，尤其是轨交和城际铁路的建设。
• 政策调控：对房地产市场有显著影响，需关注各地政策对投资的引导和限制。

建议

• 关注承接外溢型城市：如昆山、太仓、嘉善等，这些城市因上海外溢而具备较高的市场潜力。
• 关注交通建设带来的机会：轨交、高铁、高速等交通网络的完善将提升三四线城市的吸引力。
• 关注产业承接能力：具备较强产业基础和承接能力的城市将受益于都市圈发展。
• 关注政策导向：各地政策对房地产市场的影响较大，需关注政策调控对投资的影响。