中骏集团2018年销售与投资分析总结
核心内容概述
中骏集团在2018年实现了销售规模和投资支出的稳步增长，主要聚焦于一二线城市的土地储备，同时在财务结构上有所优化，但权益结构仍需改善。整体来看，公司具备较强的偿债能力和资金流动性，但面临地产调控政策收紧的潜在风险。
主要观点
- 销售稳增：2018年中骏集团销售规模突破500亿元，销售面积增长116.7%，销售金额增长54.5%。销售均价下降至12,375元/平方米，显示公司可能在价格竞争中采取了策略性调整。
- 拿地策略：公司购地支出同比增长21%，土地均价降至4,325元/平方米，新增土地储备主要集中在二线城市（占比67.18%），显示出公司对高价值区域的偏好。
- 财务结构优化：剔除预收账款的负债率微降至72%，净负债率下降11个百分点至61%，短期有息负债占比降至10%。公司资金流动性良好，货币资金受限率仅为22%。
- 权益结构待改善：少数股东权益占总股本比例上升至30%，而少数股东损益占比下降至8%，反映出公司对合资项目的控制力增强，但权益结构仍需优化。
- 偿债能力稳健：公司经营活动产生的现金流量净额连续两年为正，筹资净流入大幅增长，显示公司融资能力较强，具备良好的资金保障。
关键信息
销售表现
- 2018年销售面积：415万平方米
- 2018年销售金额：513.58亿元
- 销售增长：面积增长116.7%，金额增长54.5%
- 销售均价：12,375元/平方米
- 销售区域分布：主要集中在长三角、海峡西岸、环渤海、中西部及港珠澳大湾区
- 销售区域占比：二线城市销售占比约59.8%
- 物业销售收入占比：96%
- 经营利润率：25%
- 净利润率：21%
- 归母净利润率：19%
投资表现
- 2018年购地支出：389亿元
- 新增地上建筑面积：约900万平方米
- 一二线城市拿地面积：15.7万㎡（一线城市） + 604.3万㎡（二线城市） + 279.5万㎡（三四线城市）
- 土地储备总规划建筑面积：2,406万平方米
- 土储去化年限：约5.8年
财务结构
- 剔除预收账款的负债率：72%
- 短期有息负债占比：10%
- 净负债率：61%
- 少数股东权益/总股本：30%
- 少数股东损益/净利润：8%
- 货币资金受限率：22%
- 资产受限比例：未明确提及
现金流与资金状况
- 经营活动产生的现金流量净额：42.82亿元
- 投资活动产生的现金流量净额：-86.63亿元
- 筹资活动产生的现金流量净额：115.90亿元
- 现金及现金等价物净增加额：72.08亿元
债务情况
- 境内存续债：5只，存续规模49亿元，平均剩余期限1.83年，平均票面利率7.8%，平均到期收益率6.94%
- 境外美元债：5只，存续规模23亿美元，平均票面利率7.89%，平均剩余期限3.57年
- 无一年内到期债券，1-3年内到期债券规模合计为49亿元（境内）及19.5亿美元（境外）
风险提示
- 地产调控政策收紧可能对销售和拿地产生不利影响。
- 少数股东权益比例上升，可能影响公司整体权益结构的稳定性。
- 虽然短期偿债压力较小，但长期债务仍需关注。
图表与数据概览
- 图1：18年中骏销售额上行54.5%
- 图2：净利润率略有下降
- 图3：经营性现金流净额连续两年为正，筹资净流入大幅增长
- 图4：18年中骏集团购地稳增
- 图5：土地储备稳增
- 图6：新增土地储备二线城市占比67.18%
- 图7：剔除预收账款的负债率微升至72%
- 图8：短期有息负债覆盖率为1.89
表格数据概览
表1：中骏集团18年基本面总体全方面好于行业
| 指标 |
数据 |
| 剔除预收账款负债率 |
72% |
| 净负债率 |
61% |
| 短期有息负债占比 |
10% |
| 少数权益占比-少数损益占比 |
22% |
| 永续债/总资本 |
3% |
| 调整后速动比率 |
0.94 |
| 短期有息负债覆盖率 |
1.89 |
| 货币资金受限率 |
22% |
表2：境内存续债一览
| 债券代码 |
债券简称 |
起息日 |
到期日 |
剩余期限 |
当前余额 |
票面利率(当期) |
| 156778.SH |
19中骏次 |
2019-02-27 |
2021-06-20 |
2.17 |
0.95 |
0.00 |
| 156777.SH |
19中骏B |
2019-02-27 |
2021-03-20 |
1.92 |
2.85 |
8.50 |
| 156776.SH |
19中骏A |
2019-02-27 |
2021-03-20 |
1.92 |
11.15 |
7.50 |
| 136063.SH |
15中骏02 |
2015-12-08 |
2020-12-08 |
1.64 |
14.70 |
7.60 |
| 136010.SH |
15中骏01 |
2015-10-28 |
2020-10-28 |
1.53 |
19.74 |
7.60 |
表3：境外存续美元债一览
| 债券代码 |
债券简称 |
起息日 |
到期日 |
剩余期限 |
当前余额 |
利率说明 |
| 5948.HK |
中骏集团控股 7.375% N2024 |
2019-04-09 |
2024-04-09 |
4.98 |
3.5 |
7.375% |
| 5526.HK |
中骏集团控股 8.75% N2021 |
2019-01-15 |
2021-01-15 |
1.75 |
5 |
8.75% |
| 4463.HK |
中骏置业 7.45% N2021 |
2018-04-17 |
2021-04-17 |
2 |
6 |
7.45% |
| 5400.HK |
中骏置业 5.875% N2022 |
2017-03-10 |
2022-03-10 |
2.89 |
5 |
5.875% |
| 5539.HK |
CHINA SCE N2007 |
2015-07-02 |
2020-07-02 |
1.21 |
3.5 |
10% |
表4：申万债券地产债追踪指标
| 指标 |
计算方法 |
| 剔除预收账款后的资产负债率 |
(负债总额 - 销售按金等) / (资产总额 - 销售按金等) |
| 净负债率 |
(短期借贷及长期借贷当期到期部分 + 长期借贷 - 货币资金) / 总权益 |
| 短期有息负债占比 |
短期借贷及长期借贷当期到期部分 / 总资产 |
| 少数权益占比 - 少数损益占比 |
少数股东权益 / 总权益 - 少数股东损益 / 净利润 |
| 永续债 / 总资本 |
永续债 / 总权益 |
| 调整后的速动比率 |
(流动资产 - 期末存货) / (流动负债 - 销售按金等) |
| 短期有息负债覆盖率 |
货币资金 / 短期借贷及长期借贷当期到期部分 |
| 货币资金受到限制比例 |
受限货币 / 货币资金 |
| 总资产受到限制比例 |
受限资产 / 总资产 |
| 存货去化率 |
销售按金等 / 存货 |
| 经营利润率 |
1 - 营业总成本 / 营业总收入 |
| 净利率 |
净利润 / 营业总收入 |
| 归母净利率 |
归母净利润 / 营业总收入 |
信息披露与联系人
- 证券分析师：孟祥娟（A0230511090004）
- 研究支持：文晨昕（A0230118060001）
- 联系人：文晨昕（电话：(8621)23297299，邮箱：wencx@swsresearch.com）
- 机构销售团队联系人：
- 华东：陈陶（电话：021-23297221，邮箱：chentao1@swhysc.com）
- 华北：李丹（电话：010-66500631，邮箱：lidan4@swhysc.com）
- 华南：谢文霓（电话：021-23297211，邮箱：xiewenni@swhysc.com）
- 海外：胡馨文（电话：021-23297753，邮箱：huxinwen@swhysc.com）
