20161011-华泰证券-房地产相关系列研究报告（五）_调控慢药房产税_11页_702kb

中国房产税试点与实施分析总结

核心内容概述

本报告围绕中国房产税试点的政策效果、实施路径及未来推行时机展开分析，重点探讨房产税对房地产市场供需调节、房价抑制、财政收入补充以及收入分配的影响。

主要观点与关键信息

1. 房产税的短期初衷

• 功能定位：房产税在中国具有四大功能，包括调节供需平衡、降低地方政府对“土地财政”的依赖、提高直接税比重、调节收入分配。
• 短期目标：目前的短期初衷主要是调节房地产供需，抑制房价过快上涨。
• 试点背景：房产税试点在房地产价格持续上涨、政府不断调控楼市的背景下提出。

2. 房产税试点效果分析

• 试点地区：上海和重庆作为首批试点地区。
• 政策效果：
  • 房产税对房价抑制作用有限，两地房价在政策实施后并未显著下跌，甚至上海房价持续上涨。
  • 房地产成交量在政策实施后有所下降，但很快恢复至原有水平。
• DID方法分析：通过对比上海与北京、重庆与成都，发现房产税对房价的负向影响不显著，政策效果微弱。

3. 国际经验与比较

• 全球房产税率：OECD国家房产税率平均为2.61%，普遍不高。
• 国际影响：房产税对房价有轻微的负向影响，但边际作用有限，相关系数为-0.087。
• 政策差异：不同国家的房产税政策在征税对象、税率设置、税收计算方式等方面存在差异。

4. 中国是否适合在全国推出房地产税？

• 不适合原因：
  • 房产税对房价的抑制作用有限，且税率提升空间受房价收入比限制。
  • 三四线城市面临去库存压力，房地产税可能抑制需求，不利于市场稳定。
  • 房地产税的财政收入功能尚未充分发挥，仍需时间积累。

5. 未来中国房产税的实施路径

• 税率调整建议：
  • 当前税率较低（0.5%-0.6%），适当提高有助于抑制投机性需求。
  • 税率提升空间有限，过高可能引发市场崩盘。
• 征税对象建议：
  • 应重点对多套房征收房产税，抑制投机需求。
  • 建议对第一套房免征房产税，以减轻刚需购房者负担。

6. 房产税推行时机

• 立法进程：目前房产税立法仍处于起草阶段，2017年人大会议审议通过概率较低。
• 制度配套：不动产登记制度尚未全面铺开，房产税推行需等待相关制度完善。
• 预计时间：中国房产税至少需等到2018年以后才具备全面推行的条件。

结构总结

房产税的功能

• 调节供需平衡
• 降低地方政府对土地财政的依赖
• 提高直接税比重
• 调节收入分配和财产再分配

房产税试点效果

• 上海、重庆试点后房价未明显下跌，成交量短期下降但很快恢复。
• DID方法分析显示房产税对房价的抑制作用有限。

房产税国际经验

• 全球房产税率普遍较低，对房价影响有限。
• 房产税对刚需抑制作用小，对投资性需求有一定影响。

房产税推行时机与条件

• 需待不动产登记制度全面施行。
• 立法进程缓慢，2017年人大会议通过可能性小。
• 预计2018年以后才具备全面推行的条件。

房产税实施建议

• 以财政收入为主，兼顾调控房价与收入分配。
• 税率应适度提升，但需避免过高导致市场风险。
• 征税对象应侧重多套房，建议对第一套房免征。

风险提示

• 房地产价格过快上涨可能引发资产泡沫风险。

图表与数据目录

• 图1：中国房地产市场价格走势
• 图2：重庆、上海和全国房产税占财政收入比
• 图3：上海房产税前后房地产价格走势
• 图4：上海房产税政策前后房地产销量走势
• 图5：重庆房产税政策前后房地产价格走势
• 图6：重庆房产税前后房地产销量走势
• 图7：各国房地产税和房价散点图
• 图8：中国一二线城市房地产市场火热

表格目录

• 表格1：重庆、上海房地产税细则
• 表格2：各国房产税政策一览表

评级说明

• 行业评级：
  • 增持：行业股票指数超越沪深300
  • 中性：与沪深300持平
  • 减持：明显弱于沪深300
• 公司评级：
  • 买入：股价超越基准20%以上
  • 增持：股价超越基准5%-20%
  • 中性：股价波动在-5%~5%
  • 减持：股价弱于基准5%-20%
  • 卖出：股价弱于基准20%以上

联系信息

• 李超：研究员，执业证书编号：S0570516060002，电话：010-56793933，邮箱：lichao@htsc.com
• 王宇鹏：联系人，电话：010-56793968，邮箱：wangyupeng@htsc.com

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