【睿见研究】中国40城办公楼市场指数2024Q4_7页_1mb

中国40城办公楼市场年度总结（2024）

核心内容概述

2024年，中国40个主要城市办公楼市场在经济转型和外部贸易摩擦的双重压力下，经历了显著的调整。整体市场呈现弱复苏态势，租金和空置率均出现不同程度的下行，需求端增长乏力，供应端增速放缓，市场供需关系持续处于修复阶段。仲量联行发布的数据显示，超过八成城市租金同比降幅扩大，市场整体面临较大的价格压力和空置风险。

主要观点

1. 供需缺口持续存在，市场修复缓慢

• 供应端：2024年重点城市新增供应量同比下降35.5%，较过去三年年均供应量（约530万平方米）明显减少，成为供需缺口收窄的有利因素。
• 需求端：净吸纳量同比减少1.6%，与过去三年年均水平持平，显示出需求增长乏力，未能有效推动市场回暖。
• 市场预期：尽管上半年流动性有所改善，下半年政策发力，但市场预期反复，难以形成持续回暖。

2. 基石需求支撑市场，新质生产力释放结构性机会

• 自用需求：国央企和私企巨头的自用型需求在市场中起到托底作用，有效缓解了供需失衡带来的风险。
• 区域表现：
  • 深圳：科技互联网行业需求回升，贡献全年近四成租赁面积。
  • 成都、重庆、武汉：总部自用需求主导市场表现。
  • 杭州：省外头部互联网平台持续青睐，需求稳定。
• 新赛道：人工智能、大数据、新能源等新兴行业推动部分城市办公需求增长，成为市场结构性机会的来源。

3. 租金大幅下探，市场深度博弈

• 租金趋势：四季度全国40城甲级办公楼平均租金为78.1元/平方米/月，同比降幅在1.2%-16.7%之间，超过八成城市租金降幅扩大。
• 价格策略：头部城市业主采取激进低价策略以吸引租户，部分下沉城市则通过放宽商务条款来维持市场活跃度。
• 空置率：全国平均空置率上升1.4个百分点，部分城市如大连、青岛空置率显著上升，而部分城市如青岛因需求释放，空置率有所下降。

关键信息

2024年市场表现亮点

• 大湾区：全年净吸纳量表现突出，深圳录得约88万平方米，同比增长超80%。
• 长三角：甲级市场年均净吸纳量约12万平方米，上海录得48万平方米，同比增长25%。
• 区域分化：京津冀、成渝、长江中游等城市群净吸纳量明显回落，市场复苏节奏不一。

2025年展望

• 供需矛盾依旧：结构性弱点仍需时间缓解，市场将延续弱复苏、弱分化格局。
• 政策支持：进入“十四五”规划末期，预计扩张性财政和货币政策将为市场提供修复动能。
• 第三方运营商：在供应放量较快的城市，第三方办公运营商加速产品迭代，但隐性空置和利润挤压风险需警惕。

指数解读要点

• 排名前10城市：价格波动是影响指数变化的主要因素，北京、上海等核心城市租金跌幅显著，指数表现震荡。
• 排名11-20城市：需求修复能力成为关键，海口等城市因需求改善，指数持续回升。
• 排名21-40城市：多数城市租金下行，但总部自用需求和政策支持使其表现出更好的跨周期调节能力。

主要城市群市场总结

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总结

2024年，中国40城办公楼市场在结构性矛盾与外部不确定性交织下，整体处于弱修复阶段。租金大幅下探、空置率上升成为普遍现象，但部分城市如深圳、杭州、青岛等因自用需求和新兴行业带动，展现出一定的韧性。展望2025年，市场仍需时间弥合供需缺口，政策支持与流动性改善将成为推动市场修复的重要因素。