20211217-中国银河-房地产行业2022年年度投资策略_新旧周期切换_底部蓄能嬗变_46页_1mb

房地产行业2022年年度投资策略总结

核心观点

2021-2022年标志着房地产行业从旧周期向新周期的过渡。新周期的特点包括波动减小、时间拉长、城市分化，预计2022年二季度销售将企稳，竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年。全国房价指数或面临下行压力，且下行周期较长。

基本面分析

1. 市场从“过热”急转向“过冷”

• 2021年楼市呈现“冰火两重天”，上半年销售热度高，下半年急转直下，形成“尖锥”走势。
• 2021年1-11月商品房销售面积增长4.8%，销售金额增长8.5%，但11月单月销售面积、金额增速分别下降至-16%、-14%。
• 2021年1-11月新开工面积下降9.1%，10月单月降幅达33%，创历史最低增速。

2. 土地市场“一秒入冬”

• 土地市场在2021年下半年显著降温，11月单月土地购置面积同比下降13%，土地溢价率降至2.6%，为2010年以来最低。
• 第二批集中供地平均溢价率仅为4.0%，较2020年下降6.88个百分点，较首批下降11.27个百分点。
• 2021年1-10月土地成交价款同比增速从-29.2%回升至0.2%，但土地购置面积仍处于低位。
• 2022年土地成交价款增速预计为-7%，土地购置费增速预计为-7%。

3. 开发投资“下台阶”

• 房地产开发投资增速在2021年大幅下降，1-11月累计增速为6.0%，11月单月增速为-4.3%。
• 2022年开发投资增速预计为0.5%-1.0%，其中建筑工程费用增速为6.8%，土地购置费增速为-7%，施工面积增速为1.7%。

4. 竣工面积强势修复

• 2021年1-11月竣工面积增长16.2%，5月以来的竣工增速分别为10.1%、66.6%、25.7%、28.4%、1.0%、-20.6%、15.4%。
• 2022年竣工面积增速预计为10%，具备确定性和持续性，但强度弱于2021年。

政策面分析

1. 本轮地产周期的周期性减弱

• 政策工具呈现“松”少“紧”多，中央与地方在“保经济”与“保民生”之间进行政策调整。
• “房住不炒”仍是核心基调，政策调整偏向“维稳”而非“大放水”。

2. 政策底部已过，暖风徐徐吹来

• 2022年政策趋于宽松，中央和地方均出台支持性政策，如对首套和改善型住房加强信贷支持、优化预售款监管、降低预售条件等。
• 保障性住房建设成为重点，多地出台相关政策，如广州、深圳、青岛、无锡等计划供应大量保障性租赁住房。
• 房企融资支持加强，信贷发放逐步回归合理水平，融资环境有所改善。

公司面分析

1. 财务健康与信用分层

• 行业整体风险指标健康，央企国企和优质民企表现较好，信用较强。
• 风险房企特征包括：现金流紧张、杠杆高、周转率低、融资成本高。
• 部分房企如华夏幸福、恒大、富力等存在流动性风险，需重点关注其偿债能力。

2. 重点房企表现

• 万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份等优质房企在财务指标上表现良好。
• 招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等物业管理公司亦具备较强发展动能。

房地产税分析

• 房地产税试点已在沪、渝两地开展，对土地财政的替代程度分别为0.96、0.44、0.14。
• 新一轮房地产税试点若纳入存量住房，将对财政收入和市场产生较大影响。
• 房地产税试点对房价产生短期冲击，但对市场长期调控具有重要意义。

投资建议

短期维度

• 政策偏暖推动估值提升，板块具备“低估值、低仓位、高股息”的特征，安全边际和弹性充足。
• 建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份。

中长期维度

• 随着行业集中度提升和盈利企稳，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高估值溢价。
• 建议关注优质物业管理公司：招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。

风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 融资环境改善不及预期。

附录：重点数据预测

总结

2022年房地产行业将进入新周期，其特点为波动减小、时间拉长、城市分化。政策逐步转向“维稳”，房企融资环境改善，销售和竣工修复有望逐步展开。行业风险指标整体健康，优质房企财务稳健，物业管理行业仍具增长潜力。建议投资者在政策底部已过的情况下，关注优质房企及物管板块，把握行业复苏机会。