房地产行业2022年年度投资策略：新旧周期切换，底部蓄能嬗变-20211217-银河证券-46页_1mb

房地产行业2022年年度投资策略总结

核心观点

• 基本面：2021-2022年是旧周期的结束与新周期的起点，房地产行业进入波动减小、时间拉长、城市分化的阶段。
• 政策面：政策底已过，未来政策将向需求端倾斜，地方有更大自主权进行政策调整，限涨限跌并行。
• 公司面：央企国企和优质民企财务健康、信用较强，房企信用分层逻辑加强。
• 房地产税：试点将对土地财政形成替代，但影响可能有限，对财政和市场影响均平平。
• 投资建议：短期配置窗口期在四季度至明年一季度，中长期关注“三好房企”。

市场基本面分析

2021年市场“冰火两重天”

• 上半年销售热度高，下半年急转直下，形成“尖锥”走势。
• 1-11月商品房销售面积同比增长4.8%，销售金额增长8.5%。
• 11月单月销售面积、销售金额增速分别为-16%和-14%，低于历史低点。

开工与竣工

• 新开工：2021年1-11月新开工面积同比下降9.1%，为历史最低增速。
• 竣工：2021年1-11月竣工面积同比增长16.2%，验证了竣工周期的到来，但2022年修复力度可能弱于2021年。
• 施工面积：2022年预计同比增长1.7%。

土地市场

• 2021年土地市场“一秒入冬”，土地溢价率从23.74%降至2.6%，为历史最低。
• 2022年土地成交价款预计有所回升，土地购置费增速为-7%。
• 土地购置费占比为31.1%，土地市场是房地产开发投资的重要影响因素。

房地产开发投资

• 2022年预计房地产开发投资增速为0.5%-1.0%。
• 开发投资主要由建筑工程费用和土地购置费构成，其中建筑工程费用预计增速为6.8%，土地购置费为-7%。

政策面分析

政策基调

• “房住不炒”为政策基调，不再出现“大放水”式宽松。
• 政策工具“松”少“紧”多，调控手段更加精细。

政策变化

• 中央和地方政策频繁调整，强化市场调控，防止房价过快下跌。
• 多地出台“限跌令”，稳定市场预期。
• 部分城市放松预售条件，鼓励项目加快上市。
• 房贷利率有所下调，首套房和改善型住房信贷支持加强。
• 保障性住房建设成为重点，支持商品房市场满足合理住房需求。

公司面分析

财务健康

• 行业整体风险指标健康，优质房企表现优异。
• 龙头房企如万科、保利、金地等经营稳健，经营性现金流入占比高，资金链强韧。
• 部分房企如恒大、富力、蓝光等存在信用风险，需关注其偿债能力。

偿债压力

• 2022年上半年房企偿债压力较大，下半年有所缓释。
• 2021年1-11月房企平均净负债率为89.28%，资产负债率为71.01%。
• 2022年房企融资环境改善，流动性紧张局面有望缓解。

房地产税分析

试点情况

• 沪渝两地率先试点，但步伐较为保守。
• 个人存量房产税对土地财政的替代程度分别为0.96、0.44、0.14（上海）和0.45、0.23、0.09（重庆）。
• 新一轮房地产税试点将对财政收入产生重要影响。

预期影响

• 房地产税试点可能对房价产生一定冲击，但整体影响可能有限。
• 试点细节需进一步推演，政策执行力度将决定其对市场的影响。

投资建议

短期

• 2022年四季度至明年一季度为配置最佳窗口期。
• 板块具备“低估值、低仓位、高股息”的特征，安全边际高。

中长期

• 未来集中度提升、盈利企稳，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高估值溢价。
• 建议关注的房企包括：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份。
• 建议关注的物业公司包括：招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。

风险提示

• 风险事件发酵超预期
• 融资环境改善不及预期

重点数据预测

2022年商品房销售金额增速预计为-7.7%

• 全年销售金额预计164,838亿元，增速-7.7%。
• 各月销售金额预测：1-2月14363亿元，3月14420亿元，4月12185亿元，5月14386亿元，6月20158亿元，7月12824亿元，8月12238亿元，9月16535亿元，10月13381亿元，11月14016亿元，12月20331亿元。

2022年房地产开发投资增速预计为0.5%-1.0%

• 各项构成：建筑工程费用6.8%、土地购置费-7%、其他费用36.6%。
• 施工面积预计达到99.5亿平方米，同比增速1.7%。

总结

2022年房地产行业进入新周期，特征为波动减小、时间拉长、城市分化。政策面逐步转向“维稳”，对首套房和改善型住房加强信贷支持，地方政策自主权扩大。公司层面，央企国企和优质民企财务健康，信用较强。房地产税试点对财政收入有替代作用，但对市场影响有限。投资建议关注优质房企和物业板块，短期配置窗口期已至，中长期“三好房企”有望获得更高估值溢价。风险提示包括风险事件发酵和融资改善不及预期。