20260327-国金证券-地产专题分析报告_从小阳春成色看楼市止跌持续性_16页_1mb

房地产市场“小阳春”分析总结

核心内容

2026年房地产市场迎来“小阳春”，整体表现优于2025年同期，尤其在重点城市中，二手房成交放量、挂牌量回升、成交结构改善等方面均体现出市场回暖的信号。与去年相比，今年的“小阳春”不仅受到政策刺激的影响，更体现了市场估值底部的自然企稳。

主要观点

• 成交量表现较好：重点城市二手房实时成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，尤其是一些低能级城市表现更为突出。
• 挂牌价跌幅趋缓：全国二手房挂牌价跌幅有所走阔，但结合挂牌量来看，价格调整压力相对有限。部分城市如上海挂牌价已出现转负，但整体趋势表明房价已接近底部。
• 成交结构改善：改善型房产成交占比上升，表明市场正在向更高质量的住房需求转移，购房者的购买力逐步回升。
• 租金回报率与房价收入比回归合理区间：租金回报率接近公积金贷款利率，房价收入比已低于2006年水平，显示房地产市场已进入估值底部。
• 供需关系趋于平衡：2026年“小阳春”期间供给侧压力相对有限，房价不具备大幅下跌的基础，市场有望在经历淡季缩量后实现企稳。

关键信息

一、地产“小阳春”的成色

• 成交量：

  • 2026年重点城市二手房成交面积同比微降 $14.5%$，但部分城市如厦门、南京、上海、北京等表现优于去年同期。
  • 3月1日至26日，22城二手房成交面积同比下降 $14.5%$，其中一线、二线、三线城市同比分别为 $-2.9%$、$-22.7%$、$-15.6%$。
  • 26个重点城市二手房实时成交套数同比上涨 $13.0%$，其中三线城市涨幅最为明显，达到 $30.2%$。

• 挂牌价：

  • 截至3月22日，全国二手房挂牌价环比跌幅 $-0.5%$，较2月有所扩大，但跌幅有限。
  • 一线城市挂牌价环比 $-0.3%$，二线城市 $-0.2%$，三线城市 $-0.1%$。
  • 上海二手房挂牌量回升至1月底水平，但挂牌价仍保持在1月底附近。

• 成交结构：

  • 上海成交总价300万以上占比由 $37%$ 升至 $41%$，改善房需求明显上升。
  • 一线、二线、三线城市成交总价涨幅分别为 $7.0%$、$4.3%$、$-4.8%$，整体购房力有所回升。

二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？

• 去年与今年的差异：

  • 去年“小阳春”主要由政策刺激推动，但房价泡沫去化不充分，导致市场在“小阳春”后加速下跌。
  • 今年“小阳春”则更多是市场自然企稳的表现，楼市止跌回稳具备长期和短期双重支撑。

• 支撑因素：

  • 长期因素：房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标显示市场已处于估值底部，进一步下跌空间有限。
  • 短期因素：今年“小阳春”期间供给侧压力较小，房价不具备大幅调整的基础，预计经历淡季缩量后有望企稳。

• 市场预期：

  • 3月冰山80城租金价格环比 $+0.7%$，为2022年以来首次转正，租金价格止跌迹象初现。
  • 若年内租金价格持续修复，房地产的商品属性将率先触底回升，为楼市止跌提供支撑。

三、如何把握年内止跌的节奏？

• 租金价格是关键指标：租金价格止跌意味着房地产的商品属性已触底，有助于市场企稳。

• 挂牌量走势分化：

  • 第一类城市：成交放量带动挂牌回升，如上海、厦门、北京等，房价将进入磨底期。
  • 第二类城市：成交放量伴随挂牌回落，如合肥、南京、南通等，房价已接近底部。
  • 第三类城市：成交缩量叠加挂牌回升，如杭州、深圳，反映市场博弈属性较强，可作为判断金融属性的指标。

• 预期与现实的平衡：市场在“金三银四”后的淡季阶段，可能进入新一轮价格博弈，房价小幅回落但快速下跌可能性较低。若重点城市挂牌量持续回落1-2个月，楼市有望在6-8月筑底。

风险提示

• 宏观经济改善不及预期：居民对未来经济和就业的预期可能影响购房意愿和租金价格。
• 地产企稳节奏慢于预期：若居民收入和就业预期未明显改善，可能延缓市场企稳。
• 新房供给瓶颈加剧：新房供给不足可能影响成交量，进而拖累市场整体表现。

附注

本报告由国金证券股份有限公司发布，分析师宋雪涛、张馨月。报告仅供风险评级高于C3级的投资者参考，不构成投资建议，亦不承担相关法律责任。