> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场“小阳春”分析总结 ## 核心内容 2026年房地产市场迎来“小阳春”，整体表现优于2025年同期，尤其在重点城市中，二手房成交放量、挂牌量回升、成交结构改善等方面均体现出市场回暖的信号。与去年相比，今年的“小阳春”不仅受到政策刺激的影响，更体现了市场估值底部的自然企稳。 ## 主要观点 - **成交量表现较好**：重点城市二手房实时成交在去年同期高基数基础上实现双位数增长，尤其是一些低能级城市表现更为突出。 - **挂牌价跌幅趋缓**：全国二手房挂牌价跌幅有所走阔，但结合挂牌量来看，价格调整压力相对有限。部分城市如上海挂牌价已出现转负，但整体趋势表明房价已接近底部。 - **成交结构改善**：改善型房产成交占比上升，表明市场正在向更高质量的住房需求转移，购房者的购买力逐步回升。 - **租金回报率与房价收入比回归合理区间**：租金回报率接近公积金贷款利率，房价收入比已低于2006年水平，显示房地产市场已进入估值底部。 - **供需关系趋于平衡**：2026年“小阳春”期间供给侧压力相对有限，房价不具备大幅下跌的基础，市场有望在经历淡季缩量后实现企稳。 ## 关键信息 ### 一、地产“小阳春”的成色 - **成交量**： - 2026年重点城市二手房成交面积同比微降 $14.5\%$，但部分城市如厦门、南京、上海、北京等表现优于去年同期。 - 3月1日至26日，22城二手房成交面积同比下降 $14.5\%$，其中一线、二线、三线城市同比分别为 $-2.9\%$、$-22.7\%$、$-15.6\%$。 - 26个重点城市二手房实时成交套数同比上涨 $13.0\%$，其中三线城市涨幅最为明显，达到 $30.2\%$。 - **挂牌价**： - 截至3月22日，全国二手房挂牌价环比跌幅 $-0.5\%$，较2月有所扩大，但跌幅有限。 - 一线城市挂牌价环比 $-0.3\%$，二线城市 $-0.2\%$，三线城市 $-0.1\%$。 - 上海二手房挂牌量回升至1月底水平，但挂牌价仍保持在1月底附近。 - **成交结构**： - 上海成交总价300万以上占比由 $37\%$ 升至 $41\%$，改善房需求明显上升。 - 一线、二线、三线城市成交总价涨幅分别为 $7.0\%$、$4.3\%$、$-4.8\%$，整体购房力有所回升。 ### 二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？ - **去年与今年的差异**： - 去年“小阳春”主要由政策刺激推动，但房价泡沫去化不充分，导致市场在“小阳春”后加速下跌。 - 今年“小阳春”则更多是市场自然企稳的表现，楼市止跌回稳具备长期和短期双重支撑。 - **支撑因素**： - **长期因素**：房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标显示市场已处于估值底部，进一步下跌空间有限。 - **短期因素**：今年“小阳春”期间供给侧压力较小，房价不具备大幅调整的基础，预计经历淡季缩量后有望企稳。 - **市场预期**： - 3月冰山80城租金价格环比 $+0.7\%$，为2022年以来首次转正，租金价格止跌迹象初现。 - 若年内租金价格持续修复，房地产的商品属性将率先触底回升，为楼市止跌提供支撑。 ### 三、如何把握年内止跌的节奏？ - **租金价格是关键指标**：租金价格止跌意味着房地产的商品属性已触底，有助于市场企稳。 - **挂牌量走势分化**： - 第一类城市：成交放量带动挂牌回升，如上海、厦门、北京等，房价将进入磨底期。 - 第二类城市：成交放量伴随挂牌回落，如合肥、南京、南通等，房价已接近底部。 - 第三类城市：成交缩量叠加挂牌回升，如杭州、深圳，反映市场博弈属性较强，可作为判断金融属性的指标。 - **预期与现实的平衡**：市场在“金三银四”后的淡季阶段，可能进入新一轮价格博弈，房价小幅回落但快速下跌可能性较低。若重点城市挂牌量持续回落1-2个月，楼市有望在6-8月筑底。 ## 风险提示 - **宏观经济改善不及预期**：居民对未来经济和就业的预期可能影响购房意愿和租金价格。 - **地产企稳节奏慢于预期**：若居民收入和就业预期未明显改善，可能延缓市场企稳。 - **新房供给瓶颈加剧**：新房供给不足可能影响成交量，进而拖累市场整体表现。 ## 附注 本报告由国金证券股份有限公司发布，分析师宋雪涛、张馨月。报告仅供风险评级高于C3级的投资者参考，不构成投资建议，亦不承担相关法律责任。