> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？ ## 核心内容 上海作为全国房地产市场止跌回稳的先行者，其二手房市场在2026年3月和4月实现了量价齐升，进入底部右侧区间。从成交量来看，上海二手房网签量在“金三银四”结束后仍创近五年新高，剔除春节扰动后，月度网签量连续6个月保持在2万套荣枯线以上。从价格走势看，3月和4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%和0.9%，成交价已从低点反弹1.8%。 上海楼市止跌回稳的驱动因素主要包括： - **需求企稳**：2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，显示需求侧压力缓解。 - **供给收缩**：上海二手房挂牌量在2025年4月见顶后快速回落，领先北京、广州约半年，5月一线城市挂牌量已回到2023年10月水平。 - **估值合理且租金止跌**：2026年上海租金回报率整体处于1.6%-2.7%区间，均值为2.0%，与国际一线城市的净租金回报率基本一致。3月以来租金价格持续反弹，表明市场底部支撑增强。 - **政策刺激**：上海出台“沪七条”政策，提高公积金贷款额度上限至240万元，覆盖二手房成交密集区间，有效降低购房者负债成本。此外，收储政策提振了低总价房产信心，目前已扩围至全部中心城区。 ## 主要观点 - 上海的“老破小”率先止跌回升，中大户型和大户型也出现企稳迹象，表明楼市热度逐渐向改善房传导。 - 上海二手房成交总价中位数维持在260-280万元区间，政策对刚需和改善型需求的刺激效果显著。 - 从五个维度（成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格）对25个重点城市进行评分，上海和苏州的止跌进度领先全国，五维止跌综合评分分别为87.5和72.0。 - 其他城市如天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等，综合评分在50-70分之间，多数已出现成交价和挂牌价的底部反弹，整体接近止跌。 - 未来6-8月，重点城市二手房挂牌价环比降幅有望收窄至0附近，房价止跌回稳态势持续性强。 ## 关键信息 - **成交量**：2026年3月上海二手房网签量达31215套，同比增长6.3%；4月网签量约29000套，同比涨幅走阔至22.7%。 - **挂牌量**：截至2026年5月，上海二手房狭义挂牌量降至8.5万套，同比下降3.5万套。 - **议价率**：上海二手房成交议价率为7.1%，显著优于全国26个重点城市的10%中位数。 - **租金价格**：2026年3月以来，上海租金价格持续反弹，月租金较底部分别反弹2.1%。 - **价格反弹**：上海二手房成交价从低点反弹1.8%，挂牌价反弹1.3%。 - **政策影响**：上海的“沪七条”政策对楼市回暖起到关键作用，尤其是公积金贷款额度上限的提高，有效降低了购房者的负债成本。 - **收储政策**：上海已收购523套“老破小”房产，未来可能进一步扩大收储范围，为低总价房产提供价格支撑。 ## 风险提示 - 租金超预期回落可能拖累楼市止跌节奏。 - 地产政策力度不及预期可能导致房价调整时长超预期。 - 地产和股市的超预期波动可能对居民资产负债表造成较大影响，进而影响消费倾向。 ## 城市分析 | 城市 | 五维综合得分 | 实时成交同比 | 挂牌量月环比 | 议价率 | 挂牌价月环比 | 成交价环比 | 租金价格环比 | 租金低点反弹 | |------|---------------|----------------|----------------|--------|----------------|-------------|----------------|----------------| | 上海 | 87.5 | 22% | -1.7% | 7.1% | 0.2% | 0.8% | 0.1% | 1.8% | | 苏州 | 72.0 | 37% | -1.5% | 10.0% | 0.0% | 0.1% | 0.4% | 2.3% | | 徐州 | 49.5 | 43% | 0.2% | 10.0% | 0.0% | -0.1% | -0.2% | 1.6% | | 大连 | 49.0 | 19% | -0.2% | 9.7% | -0.2% | 1.2% | 0.4% | 1.5% | | 北京 | 62.0 | 10% | -1.1% | 7.3% | -0.5% | 0.4% | 0.4% | 3.7% | | 天津 | 67.0 | 8% | -1.2% | 7.7% | -0.3% | -0.7% | 0.5% | 3.1% | | 珠海 | 61.2 | 28% | -2.0% | 10.0% | -0.1% | - | 0.1% | 0.1% | | 深圳 | 61.1 | 21% | 0.5% | 9.3% | 0.1% | -0.3% | 0.3% | 2.2% | | 无锡 | 53.3 | 37% | -1.1% | 10.0% | -0.3% | 0.2% | 1.2% | 1.2% | ## 总结 上海楼市率先止跌回稳，其背后驱动因素包括需求企稳、供给收缩、估值合理和租金止跌，以及有效的政策刺激。这一趋势表明，上海的房地产市场已基本触底，且市场信心逐步恢复。在政策支持和市场基本面改善的双重作用下，苏州、天津、北京、深圳等城市也有望率先实现房价止跌，全国楼市的止跌回稳进程正在加快。