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上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？

核心内容

上海作为全国房地产市场止跌回稳的先行者，其二手房市场在2026年3月和4月实现了量价齐升，进入底部右侧区间。从成交量来看，上海二手房网签量在“金三银四”结束后仍创近五年新高，剔除春节扰动后，月度网签量连续6个月保持在2万套荣枯线以上。从价格走势看，3月和4月上海二手房成交价环比涨幅分别为0.8%和0.9%，成交价已从低点反弹1.8%。

上海楼市止跌回稳的驱动因素主要包括：

• 需求企稳：2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，显示需求侧压力缓解。
• 供给收缩：上海二手房挂牌量在2025年4月见顶后快速回落，领先北京、广州约半年，5月一线城市挂牌量已回到2023年10月水平。
• 估值合理且租金止跌：2026年上海租金回报率整体处于1.6%-2.7%区间，均值为2.0%，与国际一线城市的净租金回报率基本一致。3月以来租金价格持续反弹，表明市场底部支撑增强。
• 政策刺激：上海出台“沪七条”政策，提高公积金贷款额度上限至240万元，覆盖二手房成交密集区间，有效降低购房者负债成本。此外，收储政策提振了低总价房产信心，目前已扩围至全部中心城区。

主要观点

• 上海的“老破小”率先止跌回升，中大户型和大户型也出现企稳迹象，表明楼市热度逐渐向改善房传导。
• 上海二手房成交总价中位数维持在260-280万元区间，政策对刚需和改善型需求的刺激效果显著。
• 从五个维度（成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格）对25个重点城市进行评分，上海和苏州的止跌进度领先全国，五维止跌综合评分分别为87.5和72.0。
• 其他城市如天津、北京、珠海、深圳、宁波、无锡、徐州、大连等，综合评分在50-70分之间，多数已出现成交价和挂牌价的底部反弹，整体接近止跌。
• 未来6-8月，重点城市二手房挂牌价环比降幅有望收窄至0附近，房价止跌回稳态势持续性强。

关键信息

• 成交量：2026年3月上海二手房网签量达31215套，同比增长6.3%；4月网签量约29000套，同比涨幅走阔至22.7%。
• 挂牌量：截至2026年5月，上海二手房狭义挂牌量降至8.5万套，同比下降3.5万套。
• 议价率：上海二手房成交议价率为7.1%，显著优于全国26个重点城市的10%中位数。
• 租金价格：2026年3月以来，上海租金价格持续反弹，月租金较底部分别反弹2.1%。
• 价格反弹：上海二手房成交价从低点反弹1.8%，挂牌价反弹1.3%。
• 政策影响：上海的“沪七条”政策对楼市回暖起到关键作用，尤其是公积金贷款额度上限的提高，有效降低了购房者的负债成本。
• 收储政策：上海已收购523套“老破小”房产，未来可能进一步扩大收储范围，为低总价房产提供价格支撑。

风险提示

• 租金超预期回落可能拖累楼市止跌节奏。
• 地产政策力度不及预期可能导致房价调整时长超预期。
• 地产和股市的超预期波动可能对居民资产负债表造成较大影响，进而影响消费倾向。

城市分析

总结

上海楼市率先止跌回稳，其背后驱动因素包括需求企稳、供给收缩、估值合理和租金止跌，以及有效的政策刺激。这一趋势表明，上海的房地产市场已基本触底，且市场信心逐步恢复。在政策支持和市场基本面改善的双重作用下，苏州、天津、北京、深圳等城市也有望率先实现房价止跌，全国楼市的止跌回稳进程正在加快。