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当前地产下行周期处于什么阶段？策略专题研究报告

核心内容

当前房地产市场正处于下行周期的初期阶段，地产供需指标加速回落，7月需求端正式确认下行，供给端领先指标早于需求端转负。整体来看，本轮地产下行周期的供需格局相比前三轮更加趋向于紧平衡，且持续时间或将比历史下行周期更长。

主要观点

1. 下行周期的判断依据

• 经济与市场表现：2021年三季度全A业绩增速整体转负，经济下行压力主要由地产下行周期驱动。
• 销售与价格变化：7月以来地产需求端确认下行，9月70大中城市房价指数环比首次转负，标志着地产下行周期正式确认。
• 房贷利率变化：房贷利率仍处于上行趋势，未见顶回落，是当前下行周期尚未结束的重要信号。
• 周期特征：当前地产下行周期处于上半场，房价调整幅度尚不显著，销售增速尚未转负，与历史周期相比具有更长的持续时间。

2. 历史周期回顾

• 2007年下行周期：持续15个月，房价调整幅度为2.1%，由总量政策收紧及次贷危机引发，需求端率先走弱。
• 2011年下行周期：持续14个月，房价调整幅度为3.09%，由调控政策加码及经济二次探底引发，房贷利率回落是见底信号。
• 2014年下行周期：持续16个月，房价调整幅度为4.46%，由供需失衡及经济二次探底引发，房价见底滞后于销量。

3. 当前周期的特征

• 供需格局：供给端领先于需求端下行，后续供需格局或将更加平衡。
• 政策调控：房地产税试点、房贷集中度管理等政策加码，抑制地产投资需求，但“房住不炒”基调下调控机制更加完善。
• 经济环境：当前结构性通胀压力较小，货币信用环境相对温和，预调微调政策空间充足。

关键信息

1. 历史周期的演变规律

• 量价关系：商品房销量累计增速与房价环比增速基本同步，房价见底滞后于销量见底约3个月。
• 供给滞后：土地购置与新开工面积增速均滞后于销量指标见底，库存水平在周期尾部出现回落。
• 政策影响：总量政策收紧和行业政策加码是下行周期的驱动因素，政策放宽是周期结束的重要标志。

2. 当前周期的市场表现

• 销售端：7月以来30大中城市商品房成交套数和面积显著下滑，9月70大中城市房价指数环比增速首次转负。
• 价格端：房价调整幅度相对温和，尚未出现大幅下跌，房价回落趋于缓和。
• 供给端：土地购置面积同比增速于今年5月率先转负，新开工面积同比增速于7月转负。

3. 下行周期的展望

• 软着陆概率较高：受“房住不炒”基调及房地产税试点等政策影响，地产需求下行斜率将缓和，周期持续时间或将延长。
• 经济下行压力缓和：跨周期调节下经济下行相对温和，政策空间较充足，有利于周期的缓和与修复。

三因素关键变化及首选行业

1. 经济、流动性与风险偏好

• 经济表现：10月PMI进一步走低，生产与需求两侧均明显走弱，经济下行压力持续显现。
• 流动性变化：11月逆回购与MLF到期压力较大，央行对冲力度与节奏值得关注。
• 风险偏好：市场风险偏好不温不火，对经济滞涨与地产硬着陆的担忧尚未消除。

2. 11月行业配置建议

• 首选行业：电气设备、汽车、食品饮料。
• 支撑因素：
  • 电气设备：火电与风电增速加快，光伏行业景气度上升；双碳政策支持，年底光伏需求旺季来临。
  • 汽车：新能源汽车销量持续破新高，四季度传统销售旺季有望释放需求；芯片短缺问题逐步缓解。
  • 食品饮料：白酒业绩弹性强，估值回落至性价比区间；调味品龙头提价，行业有望迎来拐点。

风险提示

• 流动性收紧超预期
• 经济失速下行
• 中美摩擦加剧
• 疫情超预期恶化

图表与数据支持

• 图1：2000年以来三轮典型地产下行周期
• 图3：销售量领先于价格进入负增长区间
• 图7：房价于后半程开始回落
• 图17：9月70大中城市房价指数环比增速转负
• 图18：土地购置面积累计增速于今年5月率先转负

行业配置表

研究团队介绍

• 胡国鹏：研究所副所长，策略组首席分析师，11年策略研究经验，专注经济形势分析与市场趋势研判。
• 袁稻雨：策略资深分析师，5年策略研究经验，侧重市场趋势与产业专题研究。

投资建议与评级标准

• 行业投资评级：推荐、中性、回避。
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出。

免责声明

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