2025-01-06-财信国际经济研究院-房地产市场研究（下篇）_中国房地产止跌回稳_提量_降本_增收_去库_10页_3mb

中国房地产市场止跌回稳分析总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场止跌回稳的路径与时间判断，基于四点常识性国际经验，结合中国房地产市场实际情况，提出了“提量、降本、增收、去库”四点政策建议。报告旨在客观评估当前市场面临的挑战，为政策制定提供参考，而非看空市场。

主要观点

1. 量先于价，量在底部但价尚未见底

• 销售量领先于房价变动，是国际经验之一，也适用于中国房地产市场。
• 2021年以来，住宅商品房销售面积已回落至2009年水平，降幅超过50%。
• 但房价调整幅度远小于销售量，70个大中城市房价降幅不足10%，一线城市房价降幅更小。
• 二手住宅价格和二手房出售挂牌价更贴近市场真实情况，降幅分别为16%和20%。
• 尽管如此，这些指标仍可能存在系统性低估，房价仍有约10%的调整空间。

2. 库存高企，去化至正常水平尚需时日

• 中国房地产库存经历了三次典型变化，当前处于历史高位，存销比达9.0个月。
• 库存高企对房价形成下行压力，只有库存回归正常水平，房价才能止跌回升。
• 历史经验表明，库存从6.7个月降至3.2个月耗时5年，年均降幅0.7个月。
• 当前库存正常化可能需要5-7年时间，除非采取非常规政策提升销售面积。

3. 房价未见底、购房成本仍高

• 房价泡沫出清是止跌回稳的前提，需通过市场化调整、降低贷款利率、提高居民收入实现。
• 构建了中国购房负担压力指数（HAI），反映首次购房者房贷支出与实得工资的比例。
• 2021年以来，HAI指数回落至2015-16年水平，但仍处于高位。
• 降低购房成本和提升居民收入是提高购房意愿和能力的关键。

4. 加强超常规逆周期调节

• 房地产市场“重要而不能倒”，需通过提量、降本、增收、去库四方面政策推动止跌回稳。
• 建议2025年适度宽松货币政策，非对称性降低房贷利率。
• 政策应促进销售回升，修复房地产企业资产负债表，改善市场预期。
• 需保持名义GDP的合理增速，以支撑居民购房能力和意愿。

关键信息总结

政策建议

• 提量：通过政策刺激促进销售回升，推动市场自然出清，而非直接干预房价。
• 降本：大幅降低房贷利率，取消不合理限制性政策，减轻购房负担。
• 增收：保持名义GDP适度增速，提高居民收入水平，增强购房能力。
• 去库：加快库存消化，包括收储商品房和土地，推动市场供需平衡。

结论

中国房地产市场面临销售放缓、库存高企、房价调整滞后等多重挑战，需采取超常规逆周期调节措施。通过提量、降本、增收、去库四方面政策协同发力，有望实现市场止跌回稳。房价调整尚未结束，库存去化仍需时间，政策的及时性和力度将直接影响市场复苏进程。