> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 【方正地产】2026年房地产市场分析总结 ## 核心内容概述 本文由方正证券研究所于2026年3月17日发布，重点分析了2026年1-2月房地产市场表现，包括新房销售、土地政策、去库存措施、新房与二手房价格走势以及竣工数据变化。同时，提出了投资建议和风险提示，为投资者提供参考。 --- ## 主要观点 ### 1. 控增量：新房销售同比下滑，土地新政剑指“盘活存量” - **新房销售数据**： - 2026年1-2月全国商品住宅销售面积为7736万平方米，同比下降15.90%。 - 销售额为7163亿元，同比下降21.80%。 - 与2025年同期相比，降幅明显扩大，显示市场持续承压。 - **土地政策变化**： - 地方政府减少新增土地供应，开发商拿地积极性减弱。 - 2026年1-2月住宅开发投资金额为7282亿元，同比下降9.60%，较2025年同期降幅扩大0.9个百分点。 - 商品住宅新开工面积为3695万平方米，同比下降23.35%，较2025年同期降幅收窄5.71个百分点，主要因春节较晚，项目选择在1-2月开工。 - **政策导向**： - “控增量”旨在从源头控制新增住房供应，缓解市场供需关系。 - 通过减少普通住宅供应，增加高品质住宅供应，推动市场向高质量发展转型。 ### 2. 去库存：多管齐下化解存量压力 - **待售面积变化**： - 截至2026年2月，商品房累计待售面积为79998万平方米，同比微增0.13%。 - 自2024年6月起，待售面积同比增幅逐步收窄，去库存效果显现。 - **政策优化**： - 2026年1月1日，《求是》杂志提出“一次性给足”政策，强调房地产兼具“居住属性”与“金融资产属性”。 - 上海在2026年2月25日从限购、公积金、房产税三方面优化，降低购房门槛、减轻资金压力、扩大免税范围，激活刚需与改善需求。 - 北京、深圳及广州或也将参考上海政策进行放松。 ### 3. 推动“好房子”建设：房价指数跌幅收窄，新房较二手房价格坚挺 - **房价指数变化**： - 2026年2月，70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.46%和6.31%，环比降幅分别为0.28%和0.43%。 - 虽然新房和二手房价格指数同环比均在下降，但降幅逐渐收窄，房价有望逐步企稳。 - **“好房子”建设**： - 新建住宅标准持续提升，高品质房源占比增加，有助于稳定房价。 - 住建部明确将层高≥3米、全屋智能、绿色建材作为新标配，推动建筑工业化与数字化融合。 ### 4. 保交楼工作推进或进入收尾期，商品住宅竣工数据改善仍待观察 - **竣工数据表现**： - 2026年1-2月商品住宅竣工面积为4625万平方米，同比下降26.91%，较2025年同期降幅扩大9.16个百分点。 - 随着保交楼工作进入尾声，对竣工数据的支持作用减弱。 - **政策影响**： - 2024年“924”新政以来，土地市场拍得地块尚未进入竣工期，竣工面积改善仍需时间。 - 房地产开发企业资金累计为1.30万亿元，同比下降16.50%，资金紧张仍可能影响竣工进度。 - 监管部门优化房地产融资协调机制，对“白名单”项目提供展期支持，有助于改善竣工情况。 --- ## 关键信息 - **销售数据**：新房销售面积和金额持续下滑，市场仍处于调整期。 - **土地政策**：地方政府减少新增土地供应，推动存量土地盘活，进入存量时代。 - **去库存措施**：政府收储、购房资格放宽、信贷支持等多管齐下，缓解库存压力。 - **“好房子”建设**：推动高品质住宅供应，稳定市场预期，促进房价企稳。 - **竣工数据**：保交楼工作接近尾声，竣工面积改善仍需观察。 - **投资建议**：聚焦“运营标杆+转型先锋”，推荐持有型机会（恒隆地产、新世界发展）和转型机会（首程控股），同时关注传统开发商龙头（中国金茂、建发国际、滨江集团、招商蛇口）。 --- ## 风险提示 - 房价进一步下行 - 政策落地不及预期 - 房企流动性风险发酵 --- ## 投资建议 - **持有型机会**：恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期） - **转型机会**：首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间） - **传统开发商**：中国金茂、建发国际、滨江集团、招商蛇口 --- ## 行业数据概览 | 指标 | 数值 | |------|------| | 上市公司总家数 | 229 | | 总股本(亿股) | 8,372.45 | | 销售收入(亿元) | 27,086.07 | | 利润总额(亿元) | -10,434.99 | | 行业平均PE | 132.19 | | 平均股价(元) | 6.08 | --- ## 行业评级说明 | 类别 | 评级 | 说明 | |------|------|------| | 公司评级 | 强烈推荐 | 预计未来12个月内相对基准指数涨幅超过20% | | 公司评级 | 推荐 | 预计未来12个月内相对基准指数涨幅超过10% | | 公司评级 | 中性 | 预计未来12个月内相对基准指数波动在-10%至10%之间 | | 公司评级 | 减持 | 预计未来12个月内相对基准指数跌幅超过10% | | 行业评级 | 推荐 | 行业表现强于基准指数 | | 行业评级 | 中性 | 行业表现与基准指数持平 | | 行业评级 | 减持 | 行业表现弱于基准指数 | --- ## 基准指数说明 - A股市场以沪深300指数为基准 - 香港市场以恒生指数为基准 - 美股市场以标普500指数为基准