20260318-方正证券-【方正地产】新房销售规模仍在下探,“去库存”政策多管齐下缓解压力_16页_4mb

【方正地产】2026年房地产市场分析总结

核心内容概述

本文由方正证券研究所于2026年3月17日发布，重点分析了2026年1-2月房地产市场表现，包括新房销售、土地政策、去库存措施、新房与二手房价格走势以及竣工数据变化。同时，提出了投资建议和风险提示，为投资者提供参考。

主要观点

1. 控增量：新房销售同比下滑，土地新政剑指“盘活存量”

• 新房销售数据：

  • 2026年1-2月全国商品住宅销售面积为7736万平方米，同比下降15.90%。
  • 销售额为7163亿元，同比下降21.80%。
  • 与2025年同期相比，降幅明显扩大，显示市场持续承压。

• 土地政策变化：

  • 地方政府减少新增土地供应，开发商拿地积极性减弱。
  • 2026年1-2月住宅开发投资金额为7282亿元，同比下降9.60%，较2025年同期降幅扩大0.9个百分点。
  • 商品住宅新开工面积为3695万平方米，同比下降23.35%，较2025年同期降幅收窄5.71个百分点，主要因春节较晚，项目选择在1-2月开工。

• 政策导向：

  • “控增量”旨在从源头控制新增住房供应，缓解市场供需关系。
  • 通过减少普通住宅供应，增加高品质住宅供应，推动市场向高质量发展转型。

2. 去库存：多管齐下化解存量压力

• 待售面积变化：

  • 截至2026年2月，商品房累计待售面积为79998万平方米，同比微增0.13%。
  • 自2024年6月起，待售面积同比增幅逐步收窄，去库存效果显现。

• 政策优化：

  • 2026年1月1日，《求是》杂志提出“一次性给足”政策，强调房地产兼具“居住属性”与“金融资产属性”。
  • 上海在2026年2月25日从限购、公积金、房产税三方面优化，降低购房门槛、减轻资金压力、扩大免税范围，激活刚需与改善需求。
  • 北京、深圳及广州或也将参考上海政策进行放松。

3. 推动“好房子”建设：房价指数跌幅收窄，新房较二手房价格坚挺

• 房价指数变化：

  • 2026年2月，70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.46%和6.31%，环比降幅分别为0.28%和0.43%。
  • 虽然新房和二手房价格指数同环比均在下降，但降幅逐渐收窄，房价有望逐步企稳。

• “好房子”建设：

  • 新建住宅标准持续提升，高品质房源占比增加，有助于稳定房价。
  • 住建部明确将层高≥3米、全屋智能、绿色建材作为新标配，推动建筑工业化与数字化融合。

4. 保交楼工作推进或进入收尾期，商品住宅竣工数据改善仍待观察

• 竣工数据表现：

  • 2026年1-2月商品住宅竣工面积为4625万平方米，同比下降26.91%，较2025年同期降幅扩大9.16个百分点。
  • 随着保交楼工作进入尾声，对竣工数据的支持作用减弱。

• 政策影响：

  • 2024年“924”新政以来，土地市场拍得地块尚未进入竣工期，竣工面积改善仍需时间。
  • 房地产开发企业资金累计为1.30万亿元，同比下降16.50%，资金紧张仍可能影响竣工进度。
  • 监管部门优化房地产融资协调机制，对“白名单”项目提供展期支持，有助于改善竣工情况。

关键信息

• 销售数据：新房销售面积和金额持续下滑，市场仍处于调整期。
• 土地政策：地方政府减少新增土地供应，推动存量土地盘活，进入存量时代。
• 去库存措施：政府收储、购房资格放宽、信贷支持等多管齐下，缓解库存压力。
• “好房子”建设：推动高品质住宅供应，稳定市场预期，促进房价企稳。
• 竣工数据：保交楼工作接近尾声，竣工面积改善仍需观察。
• 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，推荐持有型机会（恒隆地产、新世界发展）和转型机会（首程控股），同时关注传统开发商龙头（中国金茂、建发国际、滨江集团、招商蛇口）。

风险提示

• 房价进一步下行
• 政策落地不及预期
• 房企流动性风险发酵

投资建议

• 持有型机会：恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）
• 转型机会：首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）
• 传统开发商：中国金茂、建发国际、滨江集团、招商蛇口

行业数据概览

行业评级说明

基准指数说明

• A股市场以沪深300指数为基准
• 香港市场以恒生指数为基准
• 美股市场以标普500指数为基准