2023年上半年中国房地产政策盘点-中国指数研究院_38页_2mb

中国房地产政策2023年上半年情况总结

1. 顶层设计：维持政策基调，缓解行业风险
中央明确房地产作为国民经济支柱产业的地位，强调“房住不炒”原则，持续聚焦“防风险、促需求、促转型”目标。主要发力方向包括支持刚性和改善性住房需求，优化预售资金监管以保障交楼，推进保障性租赁住房建设，缓解新市民、青年人住房压力。重点举措如：建立首套住房贷款利率动态调整机制，阶段性放宽利率下限；设立1500亿元保交楼专项借款和2000亿元贷款支持计划；推动房地产企业资产负债表改善，通过“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动盘活企业资金。同时，降低购房门槛，如“认贷不认房”政策缓解“多套房限制”矛盾，支持多孩家庭购房需求。

2. 政策落地：居民端调整更精準，企业端聚焦融资支持
居民端政策以“因城施策”为主要路径，降低购房成本与门槛。一线城市如深圳、成都、西安等扩大限购范围或调整利率，二线城市如杭州、合肥、郑州等优化社保年限和公积金使用条件，三四线城市普遍降低首付比例（如郑州、东莞等首套首付降至20%），缩短购房限制年限。此外，重点城市调整“带押过户”政策，允许在未还清贷款情况下办理二手房交易，降低交易风险并推动二手房市场流通。公积金政策进一步优化，如北京提高16倍缴存余额贷款额度，郑州、合肥等城市提升首套房贷额度，并扩大无房租房提取范围。

3. 土地与融资：鼓励市场化运作，扩大融资渠道
土地政策方面，多地放宽商品房预售条件，允许开发贷款展期和降低商住比限制。融资工具创新活跃，包括不动产私募投资基金试点（央行、证监会政策），REITs扩展至商业不动产领域（如购物中心、农贸市场），并明确首次项目评估净值下限及扩募要求。此外，商业银行允许使用保函替代预售监管资金，减轻企业现金流压力。政策支持房企合理融资需求，如辽宁推广住房公积金借款计划，重庆等地对房企实施“房票”货币化安置以促进去化。

4. 保交楼与风险防控：强化监管，保障消费者权益
保交楼成为政策核心任务，政府通过专项借款、贷款支持计划及司法保障措施，优先解决购房者退款权利。最高人民法院明确商品房消费者交付请求权优先于其他债权，减少未交付项目引发的系统性风险。预售资金监管进一步细化，如郑州、苏州等地设定资金留存比例，确保建设进度。地方政府债务风险防控同步推进，要求严控新增隐性债务，推动融资平台公司治理。

5. 租赁市场：加大金融支持，推动“租购并举”
保障性租赁住房发展被置于关键位置，政策支持包括REITs落地（如郑州、深圳试点），鼓励长租房市场建设。住房租赁金融工具创新，如央行发布17项举措，拓宽信贷产品并规范直接融资。多地提高公积金租房提取额度（如北京、合肥），并通过“带押过户”降低交易门槛，促进租赁市场与商品房市场协同。

6. 城市更新与住房改善：以旧改、调控均覆盖
城市更新政策强调“老旧改”与“数字化建设”，如西安推进老旧小区改造，郑州、杭州开展城中村和非核心区域更新，同时加强历史建筑保护。配套措施包括“房票”安置（南京、南昌等地）及消费券补贴（重庆、瑞金新区），以旅游业、建材等消费促进旧改项目融资。政策方向为推动房地产向“宜居、韧性、智慧”城市模式转型。

7. 下半年展望：政策加力预期增强，需“精准拆弹”
上半年政策宽松主要聚焦供需两端，但二季度市场降温后，地方政策频次放缓，多数城市调控基本取消。下半年需通过更大力度的托底政策遏制市场下行，包括进一步放宽购房门槛、降低信贷成本及优化预售监管。同时，房企风险处置需结合宏观环境，若经济进一步放缓，政策力度或加速落地。需求端仍将围绕改善性住房、租赁市场展开，核心城市或推行“一区一策”差异化调控，推动行业从“高负债、高杠杆”模式向长期稳定转型。

总结
总体呈现“稳预期、防风险、促转型”核心逻辑，居民端与企业端政策协同，融资支持与监管强化并重，市场化手段（如REITs、保函）成为重要工具。政策实施依赖区域分层，一线城市侧重优化信贷和租赁，三四线城市通过减免契税、加大购房补贴刺激需求。下半年需加强政策精准性与力度以稳定市场，重点保障刚需与改善型需求，同步防范系统性风险。