2024-11-10-嘉世咨询-2024住宅地产行业简析报告_18页_1mb

• 房地产行业回归居住属性：我国房地产市场面临泡沫化风险，需求侧限制性政策逐步调整，基础性制度改革面临修正。
• 二十届三中全会首次提出防范化解房地产风险：会议强调“租购并举”，供给端加大保障房建设，改革预售制度；需求端支持改善性需求，推进城镇化。
• 住房市场缩量趋势：城镇化进程和人口增长仍将支撑住房需求，但2028年后需求可能转为负增长，库存总量将持续下滑。
• 房地产库存处于历史高峰：长期库存以土地库存为主，三四线城市去化周期显著高于一线城市。
• 政策支持保障房建设和房企资金盘活：多部门联合支持保障房用地供应、收回闲置土地；“白名单”项目贷款审批金额达9350亿元。
• 高线城市逐步放松限购政策：如长沙、成都、西安全面取消限购，上海、广州大幅放松限购。
• 三四线城市新房销售下滑空间有限：短期销售规模稳定，住建部推动存量商品房收购用于保障房建设。
• 房价跌幅环比收窄：一线、二线、三线城市新建商品和二手住宅价格同比、环比均呈下跌趋势，但跌幅有所收窄。
• 居民购房成本下降：央行取消房贷利率下限，个人住房公积金贷款利率下调。
• 房企面临经营挑战与政策调整：去库存任务艰巨，头部房企通过收储土地提升未来销售规模，但高负债、高周转模式面临调整。
• 二手房将成为市场主力：二手房成交额占比达37.8%，已超过新屋销售；未来或借鉴发达国家经验，推动二手房市场主导。
• 政策预期： 后续政策可能在需求端优化（如首付比例、贷款利率下调）和供给端去库存（如收购存量房）方面发力。
• 行业挑战：调控未能提升居民获得感、金融政策与市场消化能力偏弱、房产变现难度增加、租房供给不足。
• 未来趋势：政策新阶段、去库存需更长时间、盘活存量资产、销售端加速修复、供给创新与市场需求同步释放。

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