20220823-亿翰智库-金融街-000402.SZ-处置酒店资产获利7.8亿_三道红线仍踩两道_6页_844kb

金融街2022年上半年经营情况总结

核心内容

2022年上半年，金融街通过出售北京酒店资产，实现7.8亿元净利润，带动企业盈利显著增长。尽管如此，其负债结构仍未明显改善，三道红线指标仍位于橙档。然而，凭借国企背景和北京西城区国资委的支持，金融街在融资渠道收紧的市场环境下仍能以较低利率募集大量资金，整体资金压力较小。

主要观点

• 销售业绩受行业影响：受房地产行业下行影响，金融街上半年销售金额为116.7亿元，同比下降45.7%。
• 区域销售分化明显：京津冀区域销售金额为64.9亿元，同比上升31.8%，贡献过半销售业绩；其他区域销售规模均出现大幅下滑，尤其是成渝区域（-83.1%）和长三角区域（-71.4%）。
• 投资力度缩减：上半年仅通过股权收购方式新增一宗地块，权益比例为34%，项目总价为34.7亿元，显示出企业为控制风险而采取的保守策略。
• 净利润大幅增长：上半年净利润达11.2亿元，同比增长71.5%，主要得益于酒店资产转让带来的收益，而非经营业务本身的盈利提升。
• 负债结构未明显改善：尽管扣预资产负债率降至70.0%，成功达标，但现金短债比降至0.86倍，净负债率升至155.6%，债务风险有所扩大。
• 融资渠道畅通：金融街上半年成功募集43.1亿元资金，平均票面利率仅为3.36%，显示其较强的信用优势。

关键信息

销售情况

• 总销售金额：116.7亿元，同比下降45.7%
• 销售面积：50.2万平米，同比下降55.3%
• 区域销售分布：
  • 京津冀：销售金额64.9亿元，占比55.6%，同比上升31.8%
  • 长三角：销售金额20.9亿元，同比下降71.4%
  • 成渝：销售金额7.8亿元，同比下降83.1%
  • 大湾区：销售金额17.9亿元，同比下降44.6%
  • 长江中游：销售金额5.3亿元，同比下降64.3%

资产处置与盈利

• 酒店资产出售：金融街将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售，产生9.7亿元股权和资产转让收益，占利润总额的61.1%
• 净利润：11.2亿元，同比增长71.5%
• 实际经营净利润：3.4亿元，净利润率3.2%，同比下降8.7%
• 营业收入：106.0亿元，同比增长93.7%

负债与财务指标

• 扣预资产负债率：70.0%，较2021年底下降2.0个百分点
• 现金短债比：0.86倍，较2021年底下降0.13倍
• 净负债率：155.6%，较2021年底上升9.5个百分点
• 融资总额：43.1亿元，平均票面利率3.36%

土地储备与经营策略

• 土地储备建筑面积：1590.6万平米，较2021年底下降3.2%
• 权益面积：1267.0万平米，权益比例79.7%，行业较高水平
• 下半年策略：
  • 持续开展资金调度，合理安排工程进度
  • 加强现金流管理，加快项目去化
  • 优化激励机制，推进低效资产处置

数据来源与备注

• 数据来源：亿翰智库、企业公告
• 备注：
  • 剔除预收账款的资产负债率 = (总负债 - 合约负债) / (总资产 - 合约负债)
  • 现金短债比 = (货币资金 - 受限制资金) / 短期有息负债
  • 净负债率 = (有息负债 - 货币资金) / 净资产
  • 投销比 = 拿地金额 / 销售金额
  • 存续比 = 总土地储备 / (销售面积 * 2)

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