房地产行业：龙头销售进度追平，板块绝对价值凸显-20200906-广发证券-26页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策和基本面情况如下：

• 政策收紧：杭州和无锡收紧限购政策，杭州要求父母投靠子女落户满3年才能购房，无锡提高第二套房商业贷款首付比例至60%。
• 成交改善：50城商品房成交面积同比增长10.6%，较7月扩大3.7个百分点；1-8月累计降幅收窄至-10.6%。
• 推盘力度：8月13城推盘面积同比增长25%，传统淡季仍维持较高推盘力度，保障成交增速。
• 土地市场：溢价率维持在15%左右，整体较为平稳。
• 融资情况：本周房企融资规模稳定，境内信用债发行28亿元，海外债融资8.5亿美元，融资成本边际分化但整体处于低位。

主要观点

• 市场趋势：龙头销售进度追平历史同期，全年有望完成销售目标。房地产税立法推进、政策调控力度加大、按揭贷利率上行、行业库存上升等是潜在风险。
• 投资建议：建议优选具备管理红利、低估值、销售增速快的头部房企，推荐一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口；二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展；H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团；子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝。
• 行业前景：“金九银十”作为传统销售旺季，预计三季度销售和结算表现将好于上半年。

关键信息

一、政策及基本面跟踪

（一）主要政策回顾

• 中央政策：

  • 李克强主持召开国务院常务会议，提出稳健的货币政策应保持可持续性，引导资金流向实体经济。
  • 住建部发布新型建筑工业化发展支持政策，支持企业通过发行债券等方式融资。
  • 银保监会对多家银行进行处罚，涉及违规为房地产企业融资及理财资金违规投资房地产。

• 地方政策：

  • 杭州：父母投靠子女落户满3年方可购房，商品房项目房源倾斜比例达80%的限售5年。
  • 无锡：提高第二套房商业贷款首付比例至60%，二手房转让增值税免征年限提高至5年。
  • 株洲：给予二手房50%契税补贴，取消公积金贷款次数限制，购房补贴政策面向博士和硕士。
  • 重庆：房交会期间首套房贷首付比例降至20%。
  • 深圳：发放租赁住房项目补贴，补贴贷款利息30%。
  • 湖南、成都、金华：放宽落户限制，引进人才可享受购房和租房补贴。
  • 安顺、上饶、哈尔滨、东莞、合肥：调整公积金政策，部分城市收紧可贷额度和异地贷款。

（二）重点城市成交情况

• 商品房成交：50城商品房成交面积826.88万方，环比上升12.3%，同比上升1.7%。
  • 一线城市成交面积128.42万方，环比上升9.8%，同比上升14.3%。
  • 二线城市成交面积398.86万方，环比上升12.8%，同比下降9.0%。
  • 三四线城市成交面积299.60万方，环比上升12.7%，同比上升14.1%。
• 二手房成交：14城二手房成交面积185.08万方，环比上升0.9%，同比上升40.3%。
  • 一线城市成交面积58.09万方，环比下降3.7%，同比上升40.3%。
  • 二三线城市成交面积126.99万方，环比上升3.2%，同比上升5.3%。

（三）重点城市推盘及库存跟踪

• 推盘量：13城商品房单周推盘量223.81万方，环比下降44.2%，同比下降5.6%。
• 库存及去化周期：
  • 13城商品房库存总量环比下降0.4个百分点，去化周期上升至14.38个月。
  • 11城住宅库存面积环比变化不一，去化周期上升至7.43个月。

（四）全国土地市场供给成交情况

• 土地供应：第35周土地供应总建筑面积2678.3万方，环比上升16.0%，同比下降32.2%。
• 土地成交：全类型土地成交1023.3万方，环比下降41.7%，同比下降55.2%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率15.9%，分线城市溢价率分别为13.5%（一线）、14.2%（二线）、19.6%（三线）。
• 出让金：第35周土地成交出让金350.4亿元，环比下降30.7%，同比下降54.5%。

重点公司跟踪

融资情况

• 融资规模：本周房企境内信用债发行28亿元，海外债融资8.5亿美元（约60亿元），整体融资规模近百亿。
• 融资成本：融资成本边际分化，但整体处于低位。

重点公司公告

• 融资相关：
  • 城建发展：拟发行30亿元融资票据，有效期超过18个月。
  • 阳光城：拟下调“16阳城02”第5年利率98bp至6.3%，本期债券发行总额13亿元。
  • 苏州高新：子公司资产支持票据注册获批，规模20亿元。
  • 中国武夷：拟融资1亿元，发行2020年第二期公司债券，规模约10亿元。
  • 中交地产：拟开展供应链金融资产证券化，发行总额不超过40亿元。
  • 滨江集团：拟追加供应链资产支持票据融资注册储架额度不超过20亿元。
  • 华发股份：拟发行住房租赁专项公司债券，规模不超过50亿元。
• 回购事项：
  • 蓝光发展：2020年8月回购259.5万股，金额1413万元。
  • 香江控股：2020年7月6日至8月31日回购937.1万股，金额1996.8万元。
  • 华侨城A：2020年3月20日至8月31日回购1.4亿股，金额9.0亿元。
  • 城建发展：未来3个月拟回购3-6亿元，回购价不超过8.05元/股。
• 其他公告：
  • 绿地控股：全资子公司受让广西建工66%股权，总代价35.8亿元。
  • 世联行：董事辞职并补选新董事。
  • 易居企业控股：非执行董事辞任，新董事委任。
  • 华润置地：拟分拆物业管理板块在港交所上市。
  • 蓝光嘉宝服务：收购3家物业管理服务提供商，总代价1.2亿元，新增在管面积502万方。
  • 绿景控股：拟收购佳一教育100%股份，总对价12.2亿元，新增K-12课外教育培训业务。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2020-09-06

图表索引

• 图1：50城市2018-2020M1-8周成交面积走势
• 图2：50城新房周均及单周成交面积
• 图3：50城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：50城新房月度成交同环比
• 图5：50城分线城市新房月度成交同比
• 图6：50城新房成交整体年同比
• 图7：50城新房成交分线城市年同比
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：14城二手房周均及单周成交面积
• 图10：14城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：14城二手房成交月度同环比
• 图12：14城分线城市二手房成交月同比
• 图13：二手房成交整体年同比
• 图14：14城市分线二手房成交年同比
• 图15：13城市商品房周度推盘
• 图16：13城市商品房月度推盘
• 图17：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：13城市商品房月度批售比
• 图19：13城市商品房库存与去化周期
• 图20：13城市及分线城市商品房去化周期
• 图21：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图22：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图23：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图24：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图28：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图29：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图30：A股重点地产公司股价周变动幅度
• 图31：H股重点地产公司股价周变动幅度

表格索引

• 表1：本周主要中央政策
• 表2：本周主要地方政策
• 表3：50城市商品房成交面积汇总
• 表4：14城市二手房成交面积汇总
• 表5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表7：房企本周重点公司公告
• 表8：重点房企本周半年报披露情况
• 表9：部分重点房企8月销售情况
• 表10：房企每周融资汇总
• 表11：房企每周拿地汇总