宏观专题报告：从政策信号到地产回暖要多久？-20220220-西部证券-15页_365kb

从政策信号到地产回暖要多久？总结

核心内容

2022年中央经济工作会议后，房地产政策呈现出积极信号，主要体现在供给端、需求端和融资端三个方面。政策定位为“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。政策调整旨在稳定市场预期，增强市场活力，推动房地产市场健康发展。

主要观点

• 供给端：保障房建设成为政策重心，预计“十四五”期间新增650万套保障性租赁住房，其中2022年计划新增240万套。同时，老旧小区改造和绿色建筑发展也受到政策支持。
• 融资端：央行在2022年1月下调政策利率10个基点，带动5年期LPR下降5个基点，降低购房者的房贷成本。此外，开发贷和并购贷适度放松，支持优质房企并购出险企业项目。
• 销售端：多个城市如菏泽、重庆、赣州等地部分银行下调首套房贷首付比例至20%，广州、佛山等地银行下调房贷利率，部分城市实行“重点额度监管”以保障商品房顺利交付。

关键信息

政策信号

• 2022年1月17日：央行下调政策利率10BP，带动5年期LPR下降5BP。
• 2022年1月24日：央行强调支持房地产企业合理融资需求，加强预期引导。
• 2022年2月8日：保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励金融机构加大支持力度。
• 2022年2月10日：住建部出台《全国性商品房预售资金监管的意见》，实施“重点额度监管”。
• 2022年2月18日：南宁、广州、佛山、重庆、赣州等地银行下调房贷利率和首付比例，首套房首付比例降至20%。

历史政策回顾

• 1998年：首付比例设为30%，标志着房改的开始。
• 2003年：首套房首付比例降至20%，二套房提高。
• 2006年：首付比例升至30%，以抑制房价过快上涨。
• 2008年：首付比例降至20%，配合“四万亿”刺激计划，推动房地产销售回升。
• 2014年：政策转向宽松，首套房首付比例降至30%，贷款利率下限为0.7倍基准利率。
• 2015年：首套房首付比例进一步降至25%，推动销售回暖。
• 2022年：部分城市下调首付比例至20%，被视为房地产政策边际放松。

地产回暖预期

• 销售端：预计商品房销售面积在2022年三季度由负转正，四季度恢复至7%左右。
• 投资端：房地产开发投资单月同比增速预计在2022年二季度见底，年中转正，早于销售面积的回暖。
• 保障房影响：预计2022年保障房投资约为5880亿元，主要集中在上半年，有助于推动房地产开发投资增速回升。

风险提示

• 宏观经济下行超预期
• 稳增长政策力度及效果不及预期

政策传导路径

• 首付比例下调 → 房地产销售企稳 → 土地成交回暖 → 开工景气度上升 → 房地产开发投资增速回升
• 传导链条存在2-3个月的时滞，因此上半年房地产投资需依赖保障房发力。

数据与预测

• 三线及以下城市销售面积占比：2017-2018年分别达到71.7%和72.3%，预计2019-2021年保持在73%-75%之间。
• 2021年全国商品房销售面积：15.65万平方米，对应三线及以下城市销售面积约为11.74万平方米。
• 房地产开发投资：预计2022年其他费用部分投资在5万亿元左右，建安投资为主要影响因素。
• 施工面积：2020年三线及以下城市施工面积占比达到68%，预计2022年施工面积同比增速下滑控制在-1%以内。

结论

房地产政策的边际放松有望推动销售回暖，带动投资回升。预计2022年三季度商品房销售面积由负转正，四季度恢复至7%左右；房地产开发投资单月同比增速预计在二季度见底，年中转正，早于销售面积的回暖。保障房建设及政策支持将成为推动房地产市场复苏的重要力量。