20220220-西部证券-宏观专题报告_从政策信号到地产回暖要多久__15页_434kb

房地产政策与市场回暖分析总结

核心结论

在中央经济工作会议之后，监管层对房地产的政策定位为“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。政策信号主要体现在供给端、需求端和融资端三个方面。

• 供给端：保障房建设成为政策重心，计划在“十四五”期间新增650万套保障性租赁住房，其中2022年计划新增240万套。此外，政策推动老旧小区和农村危房改造，鼓励绿色建筑、低碳建筑发展。
• 融资端：央行于2022年1月下调政策利率10BP，带动5年期LPR下降5BP，降低房贷成本。同时，开发贷和并购贷有所放松，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。
• 销售端：部分城市如菏泽、重庆、赣州等地银行下调首套房房贷首付比例至20%，广州、佛山等地银行下调房贷利率，部分城市实行“重点额度监管”以保障项目竣工。

主要观点

• 首付比例在房地产调控中起关键作用，通常下调有助于销售端企稳，进而带动经济和信用宽松。
• 本轮政策放松力度不及2014年，但若能有效拉动销售，则销售面积有望恢复至疫情前水平，特别是下半年，预计销售面积将明显高于去年同期。
• 商品房销售面积预计在三季度由负转正，四季度恢复至7%左右。
• 房地产开发投资方面，预计二季度见底，年中转正，全年累计同比增速有望年底由负转正。销售回暖将带动土地成交回暖，但存在2-3个月的传导时滞。
• 保障房投资预计在5880亿元左右，主要集中在上半年发力，对房地产开发投资起到支撑作用。

关键信息

政策信号

首付比例历史梳理

地产回暖预测

• 商品房销售面积：预计在三季度由负转正，四季度恢复至7%左右。
• 房地产开发投资：预计二季度单月同比增速见底，年中转正，全年累计增速有望年底由负转正。
• 保障房投资：全年约5880亿元，主要集中于上半年。
• 三线及以下城市销售面积占比：2017-2021年分别为71.7%、72.3%、73%、74%、75%，2021年全国销售面积为15.65万平方米，三线及以下城市销售面积约为11.74万平方米。
• 施工面积：2020年三线及以下城市施工面积占比达68%，2022年预计同比增速下滑控制在-1%以内。

风险提示

• 宏观经济下行超预期
• 稳增长政策力度及效果不及预期

图表目录（简要说明）

• 图1：房改后房地产投资和销售增速保持较高水平
• 图2：2006-2007年经济面临过热问题
• 图3：2008年底商品房销售快速回升
• 图4：2010-2011年房地产调控取得良好效果
• 图5：2014-2015年楼市宽松政策取得立竿见影效果
• 图6：一二线与三线及以下城市商品住宅销售面积
• 图7：三线及以下城市商品住宅销售面积及同比增速
• 图8：三线城市住宅价格同比增速
• 图9：2015年以来各类棚户区改造开工套数
• 图10：房地产开发投资其他费用部分预测值
• 图11：各类城市房地产开发投资完成额
• 图12：各类城市房地产施工面积
• 图13：政策放松后商品房销售面积单月同比增速预测
• 图14：政策放松后商品房销售面积累计同比增速预测
• 图15：政策放松后房地产开发投资单月同比增速预测
• 图16：政策放松后房地产开发投资累计同比增速预测

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