20220220-申港证券-房地产行业研究周报_从政策面到基本面_曙光渐现_11页_1mb

房地产行业投资摘要总结

核心内容

本周房地产行业在政策和基本面层面均呈现积极信号，政策端持续放松，市场热度稳中有升，行业分化依然存在，但整体趋势向好。

主要观点

• 政策面持续宽松：多地出台政策支持房地产市场，如山东菏泽下调首付比例至20%，重庆、赣州部分银行也跟进，释放合理住房需求。
• 北京土拍热度回升：北京完成一批次集中供地，17宗地块成功出让，整体溢价率4.5%，流拍率6%，相比2021年二三批次有所改善。
• 行业分化持续：优质地块仍受追捧，国央企在土拍中占据主导地位，而民企参与度较低，反映资金紧张局面。
• 销售市场压力仍存：部分房企如阳光城、正荣地产面临资金链紧张问题，债务违约风险上升。
• 投资策略建议：关注经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团，以及产品导向的高品质房企，如滨江集团、绿城中国。

关键信息

政策调整详情

• 首付比例下调：菏泽市四大行将“无房无贷”购房者首付比例由30%降至20%，重庆、赣州部分银行也跟进。
• 政策依据：符合2016年央行对非“限购”城市房贷政策的框架，未来可能在其他城市推广。

北京土拍情况

• 土拍结果：18宗地块中17宗成功出让，成交总价480.23亿，整体溢价率4.5%，流拍率6%。
• 地块表现：6宗地块溢价率超过5%，其中两宗优质地块溢价率达15%。
• 房企参与：国央企仍是拿地主力，绿城、华润、保利等房企表现突出，仅旭辉为纯民企背景。

行业数据表现

• 新房市场：30城成交面积单周同比+63%，累计同比-31%；一线城市同比+171%、-33%，二线城市-29%、-67%，三线城市+121%、+8%。
• 二手房市场：14城成交面积单周同比+35%，累计同比-36%。
• 土地市场：100城土地成交面积累计同比-4%，成交总价累计同比-73%，溢价率3.32%。

风险提示

• 销售市场下行压力依然存在。
• 部分房企出现债务违约暴雷，如正荣地产、阳光城。
• 政策可能超预期调控，影响市场走势。

投资策略

• 推荐房企：
  • 龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团。
  • 高品质房企：滨江集团、绿城中国。

风险等级

• 行业评级：增持（6个月内相对强于沪深300指数5%以上）。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

数据追踪

• 新房成交数据：30城周度成交面积同比+63%，累计同比-31%。
• 二手房成交数据：14城周度成交面积同比+35%，累计同比-36%。
• 土地成交数据：100城土地成交面积累计同比-4%，成交总价累计同比-73%，溢价率3.32%。
• 重点城市销售数据：北京、上海、广州、深圳等城市周度销售面积波动较大，部分城市出现明显增长。

行业动态

• 正荣地产：3月到期的2亿美元永续债预计无法按期赎回，寻求展期。
• 阳光城：回复深交所关注函，经营形势严峻，货币资金大幅减少，债务压力大。
• 北京土拍：一批次集中供地完成，市场保持平稳，国央企主导。

结构总结

数据与图表

• 图表：包含行业涨跌幅、PE（TTM）、PB（LF）等关键指标。
• 表格：提供北京土拍情况、主要房企拿地数据、重点城市销售数据等。

总结

本周房地产行业在政策和基本面层面均有所改善，但市场分化依然显著。政策端通过降低首付比例释放合理需求，北京土拍热度回升传递积极信号。然而，部分房企仍面临资金压力，债务违约风险上升。投资建议聚焦于经营稳健、资信良好的龙头房企及高品质房企，以规避风险，把握行业复苏机会。