20220220-天风证券-房地产行业周报_从地方两会看房地产调控信号_23页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年2月，全国31个省、直辖市、自治区两会陆续召开，延续中央对房地产行业的政策指导，将房地产作为保障民生工作的重点之一。政策主基调为“房住不炒”，并推动房地产行业良性循环、风险防范和化解、保障性住房建设及城市更新。

主要观点

• 政策主基调：房住不炒依然是房地产政策的核心，各地政府继续强调政策的精准性、连续性和稳定性。
• 供给侧改革深化：城市更新被提升为国家战略，地方层面推进精细化更新，避免大拆大建，更多采用微改造方式。
• 保障性住房建设：住建部提出在“十四五”期间，40个重点城市新增650万套保障性租赁住房，2022年目标为240万套，同比增长156%。地方层面，27个省市明确布局保障性住房建设，目标合计158.5万套。
• 市场表现：新房、二手房及土地市场本周成交表现弱势，同比大幅下降，但部分城市去化速度有所改善。

关键信息

房地产政策

• 房住不炒：12个省市继续强调“房住不炒”，15个省市提到促进房地产业良性循环，11个省市关注房地产领域风险防范和化解。
• 城市更新：城市更新已成为国家战略，16个地区布局，重点推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等改造，强调“留改拆并举”和“微改造”。
• 保障性住房：住建部明确保障性租赁住房建设目标，地方层面27个省市提出具体筹建计划，北京和上海分别计划筹建15万套和17.3万套，占“十四五”规划的37.5%和36.8%。
• 风险防控：多地提出“一楼一策”分类化解房地产风险隐患，防止风险向金融和社会领域传导。

市场表现

• 新房市场：本周成交431万平，月度同比-62.65%，相较上月下降30.39%。一线、二线、三线及以下城市成交面积分别为96万平、237万平、98万平，滚动12周同比分别为-18.92%、-17.89%、-28.15%。
• 二手房市场：本周成交99万平，月度同比-68.85%，相较上月下降34.83%。
• 土地市场：本周成交建面618万平，成交总额46亿元，滚动12周同比分别为-44.64%和-41.80%。全国平均溢价率+3.32%，但同比-10.78%。

行业与个股情况

• 投资建议：未来行业beta取决于结构调整、产能出清和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及围绕住房场景价值的长期挖掘。
• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升

风险提示

• 行业信用风险蔓延
• 行业销售下行周期开始
• 行政调控保持高压
• 房地产税试点力度超预期
• 主观测算偏差风险

政策与成交概览

政策梳理

• 全国政策：包括税收政策、城市更新、保障性住房建设等。
• 地方政策：各省市提出具体政策，如广东推进老旧小区改造、海南加快保障性住房建设、菏泽下调首付比例等。

市场成交情况

• 新房市场：本周成交431万平，月度同比-62.65%，相较上月下降30.39%。
• 二手房市场：本周成交99万平，月度同比-68.85%，相较上月下降34.83%。
• 土地市场：本周成交建面618万平，成交总额46亿元，滚动12周同比分别为-44.64%和-41.80%。

图表目录

• 图1：房地产重点表述省市数量
• 图2：各省公布的保障性租赁住房数量
• 图3：调控政策结构
• 图4：调控政策频次及方向
• 图5：分区域调控政策数量
• 图6：分能级调控政策数量
• 图7：63城商品房成交面积
• 图8：63城商品房成交面积-月度同比
• 图9：分能级商品房成交面积-滚动12周同比
• 图10：一线4城商品房成交面积-滚动12周同比
• 图11：商品房成交面积热力图

表格目录

• 表1：中央层面关于房地产的政策表述
• 表2：地方两会关于房地产的表述
• 表3：城市更新政策演变历程
• 表4：各省两会公开的22年城市更新工程目标
• 表5：中央层面保障性租赁住房相关表述
• 表6：本周政策概览
• 表7：A股本周涨/跌前五
• 表8：H股本周涨/跌前五
• 表9：重点标的估值与盈利预测
• 表10：本周重要公告