房地产行业：中报表现稳定，市场持续回温-20200823-广发证券-23页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

政策与基本面情况

• 政策调控：近期多地加强房地产调控，南京和咸阳收紧土拍与限贷政策。南京土拍政策收紧，包括：

  • 竞价触顶限价时，不再竞人才房面积，改为摇号。
  • 竞买保证金比例由20%提高至20%-80%，热点区域不低于50%且需在1个月内缴清土地款。
  • 竞买保证金及土地款须为自有资金，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得超过1块宅地。

  咸阳限价限贷收紧：

  • 新房价格不超过周边同品质楼盘均价。
  • 首次购房首付比例25%，首套房30%，二套房40%。
  • 公积金贷款首付比例首套房20%，二套房40%。
  • 实施“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应宅地。

• 市场表现：

  • 8月前20天，50城成交面积同比增长15.2%，涨幅扩大10.3个百分点，市场持续回暖。
  • 13城推盘面积环比上涨57.2%，同比上涨56.1%，房企推盘力度加大。
  • 土地市场溢价率维持在15%左右，整体平稳。
  • 按揭贷利率连续9个月下滑，重点41城8月首套、二套房贷利率分别环比下滑1bp、2bp。

• 企业表现：

  • 头部房企中报表现稳健，阳光城归母净利润增长18%，新城控股增长24%。
  • 头部企业具备较强业绩释放能力，如万科ROE在20%左右，A股龙头动态PB在1.1x，具备配置价值。

重点公司跟踪

• 融资情况：

  • 本周房企境内信用债发行24亿元，海外债融资5亿美元（约35亿元），整体融资规模约113亿元，较前几周有所回落。
  • 融资成本边际上行，但整体仍处于低位。

• 公司动态：

  • 泰禾集团：无法按期兑付17年非公开公司债券，本息应付金额8.8亿元。
  • 荣盛发展：证监会核准控股子公司荣万家发行境外上市外资股，完成发行后可在联交所上市。
  • 光大嘉宝：定向债务融资工具获批，规模15亿元，有效期2年。
  • 合肥城建：非公开发行普通股，募集9.99亿元。
  • 中国恒大：2020中期业绩预警，核心净利润同比下滑37%，净利润同比下滑46%。
  • 蓝光嘉宝服务：委任张晋伟为联席总裁，负责数字科技事业部。
  • 新黄浦：董事长仇瑜峰辞职，选举赵峥嵘为新董事长。
  • 新城发展：联席公司秘书朱慧霞辞职，聘任伍秀薇为新联席公司秘书。

投资观点

• 行业评级：买入。
• 配置价值：地产板块长期价值与短期机会兼具，推荐低估值、高增长公司。
• 推荐公司：
  • 一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口。
  • 二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展。
  • H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团。
  • H股关注：中国金茂、合景泰富集团。
  • 子领域推荐：南山控股、中国国贸、新湖中宝。
  • 子领域关注：光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业基本面超预期下行。
• 房地产税立法推进超预期。

附录：重点城市成交情况

• 本周成交情况：

  • 50城商品房成交面积739.69万方，环比上升1.7%，同比上升21.5%。
  • 一线城市成交113.14万方，环比上升2.7%，同比上升50.8%。
  • 二线城市成交341.24万方，环比下降0.9%，同比上升8.2%。
  • 三四线城市成交285.31万方，环比上升4.6%，同比上升30.5%。

• 月度成交情况：

  • 8月50城新房成交同比上升15.2%。
  • 分线城市：
    • 一线城市同比上升48.5%。
    • 二线城市同比下降0.3%。
    • 三四线城市同比上升29.2%。

• 全年累计情况：

  • 截至2020年8月20日，50城整体成交同比下降11.4%。
  • 一线城市同比下降11.8%。
  • 二线城市同比下降13.8%。
  • 三四线城市同比下降7.7%。

附录：二手房成交情况

• 本周成交情况：

  • 14城二手房成交面积180.54万方，环比上升0.5%。
  • 一线城市成交61.06万方，环比下降0.4%。
  • 二三线城市成交119.49万方，环比上升0.9%。

• 月度成交情况：

  • 8月14城二手房成交同比上升15.3%。
  • 分线城市：
    • 一线城市同比上升43.3%。
    • 二三线城市同比上升4.8%。

• 全年累计情况：

  • 14城整体成交同比下降5.2%。
  • 一线城市同比下降12.4%。
  • 二三线城市同比下降12.4%。

附录：推盘与库存情况

• 本周推盘情况：

  • 13城商品房单周推盘量334.74万方，环比上升39.6%，同比上升62.7%。
  • 月度推盘量775.95万方，环比上升57.2%，同比上升56.1%。

• 全年累计推盘情况：

  • 截至2020年8月20日，13城商品房推盘面积同比上升17.7%。

• 批售比：

  • 本周13城商品房批售比下降至1.15。

• 库存与去化周期：

  • 13城商品房库存总量环比上升0.6%，去化周期上升至14.06个月。
  • 11城住宅去化周期下降至7.32个月。

附录：土地市场情况

• 土地供应与成交：

  • 本周土地供应总建筑面积1416.5万方，环比下降38.8%，同比下降56.2%。
  • 土地成交面积1368.3万方，环比下降40.8%，同比下降28.0%。

• 土地出让金：

  • 本周土地出让金413.0亿元，环比下降43.6%，同比下降14.2%。

• 分线城市土地情况：

  • 一线城市土地出让金环比下降8.6%。
  • 二线城市土地出让金环比下降77.9%。
  • 三线城市土地出让金环比上升12.4%。

• 溢价率：

  • 全类型土地成交溢价率15.0%，环比下降0.5个百分点。
  • 分线城市溢价率分别为：
    • 一线城市12.7%。
    • 二线城市13.5%。
    • 三线城市18.5%。

• 宅地溢价率：

  • 本周宅地成交溢价率16.7%，环比下降0.4个百分点。
  • 分线城市宅地溢价率分别为：
    • 一线城市15.3%。
    • 二线城市14.9%。
    • 三线城市20.5%。

附录：政策与市场动态

• 中央政策：

  • 8月17日，央行开展7000亿元MLF操作，利率2.95%，与上期持平。
  • 8月20日，新LPR第13次报价出炉，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，与上期持平。

• 地方政策：

  • 河北放宽落户条件。
  • 海南放松公积金贷款额度。
  • 蚌埠收紧公积金贷款首付比例。
  • 北京查处“黑中介”典型案例。
  • 山西加强住房租赁交易监管。
  • 长春加强土地闲置费征缴。
  • 成都优化居住证落户制度。
  • 临沂、温州、台州、徐州出台人才购房补贴政策。

• 人才政策：

  • 临沂：35岁以下博士签订3年劳动合同，发放15万元购房券。
  • 温州：对来温工作的35周岁以内博士、世界排名前200大学或国内“双一流”硕士、本科分别给予6万元、4万元、3万元就业补贴。
  • 台州：35岁以下专科、本科购房享受安家补贴0.6、1万元，硕士、博士享受3、10、25万元安家补贴及房票补贴20、40万元。
  • 徐州：本科以上学历在特定领域就业且连续缴社保满6个月，引进3年内首次购房给予房价5%但不高于10万元补贴。
  • 舟山：男45岁以下、女40岁以下中职学历毕业生可落户，硕士以上学历不受年龄限制。

• 公积金政策：

  • 长三角住房公积金一体化落地。
  • 海南放松公积金贷款额度，取消异地贷款户籍限制。
  • 蚌埠收紧公积金贷款首付比例。

• 市场监管：

  • 北京查处“黑中介”典型案例。
  • 山西加强住房租赁交易监管。
  • 长春规定房屋销售合同签订2年内必须交房。

附录：公司估值与财务分析