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春暖花开，市场回温 ——春节后核心城市房地产成交修复情况

核心内容

本报告分析了2023年春节后核心城市房地产市场成交修复情况，指出市场在多重因素推动下出现短期回暖，但中长期恢复仍需观察。分析师杨凡认为，当前房地产行业整体处于“看好”评级，但需警惕潜在风险。

主要观点

1. 市场回暖因素：

   • 疫情管控放开，居民流动性增加，压抑的购房需求逐步释放。
   • 政策端放松，如利率下调、首付比例降低等，刺激购房意愿。
   • 部分开发商主动提价，带动“买涨不买跌”心态，促进成交。
   • 改善性需求成为市场增长的重要支撑，尤其在二手房市场带动置换需求。

2. 各城市市场特点：

   • 天津市：疫情后购房需求释放明显，看房热度提升；价格企稳，部分项目出现封盘；现房、准现房更受欢迎，库存去化周期改善。
   • 济南市：政策放松幅度大，购房条件放宽；市场热度提升，部分项目有涨价趋势；疫情对部分区域新房供应造成影响，但整体供应充足。
   • 杭州市：一二手房倒挂现象明显，市场预期向好；主城区新房市场热度高，需摇号；土地市场率先回暖，城市基本面良好，吸引人才能力强。
   • 长沙市：房价基数低，住宅供应量大；改善性需求旺盛，支撑房价上涨；库存去化迅速，新盘供应充足，显示市场信心增强。
   • 郑州市：库存“两极分化”，主城区库存去化较快；改善类项目及头部房企项目更受欢迎；部分项目通过纾困资金改善销售前景。
   • 北京市：二手房成交反映真实市场需求，市场分化明显；改善性需求成为增长新动能；学区房需求集中释放，推动市场复苏。

关键信息

• 短期回暖：2023年2月，全国30个重点城市新房成交面积同比增长超40%，二手房成交同比增长超120%。
• 百强房企：2月TOP100房企销售操盘金额环比增长29.1%，同比增长14.9%；1-2月累计销售操盘金额同比降幅收窄至-11.6%。
• 市场分化：各城市市场复苏节奏不一，主要受政策、供需、库存及城市基本面等因素影响。
• 风险提示：
  • 居民购房消费力恢复速度可能弱于预期；
  • 部分市场购房热度难以持续；
  • 实地数据可能存在偏差，结论仅供参考。

市场趋势判断

• 短期趋势：市场热度回升趋势已形成，但受房企偿债压力影响，房价整体上涨幅度受限。
• 中长期趋势：市场恢复程度仍需观望，需结合土地供应、城市基本面及宏观经济复苏情况综合判断。

建议

投资者应根据个人财务状况、投资目标及市场变化灵活调整策略，不应仅依赖投资评级做决策。

风险提示

1. 居民购房消费力修复弱于预期；
2. 局部市场购房热度持续性差；
3. 实地数据收集可能存在偏差，结论仅供参考。

行业投资评级

• 看好：行业指数相对沪深300指数上涨10%以上；
• 中性：行业指数相对沪深300指数波动在-10%至+10%之间；
• 看淡：行业指数相对沪深300指数下跌10%以下。

法律声明

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