20200823-开源证券-房地产行业周报_宏观政策环境友好_地方多出台规范性政策_成交向好趋势不变_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本报告总结了2020年8月房地产行业在宏观政策、成交情况、土地市场、资金流动及投资建议等方面的表现，整体对房地产行业维持“看好”评级。

主要观点

• 宏观政策环境友好：国家继续坚持“房住不炒”的基调，同时推动因城施策，地方政府出台多项规范性政策以保障住房的居住属性。
• 成交趋势向好：新房和二手房市场成交情况整体保持稳定，尤其是二线城市新房成交表现突出。
• 土地市场热度回升：土地成交溢价率维持高位，流拍率保持低位，三线城市土地市场表现优于一线和二线城市。
• 融资环境改善：房企信用债和海外债发行规模持续增长，利率处于下行通道，有利于企业融资。
• 房贷利率低位运行：LPR报价连续四个月不变，房贷利率维持在历史低位，有助于刺激居民购房需求。

关键信息

1. 宏观政策环境

• 货币政策：国常会明确宽松货币政策方向，不搞“大水漫灌”，保持流动性合理充裕，强化结构性货币政策工具。
• 地方政府政策：
  • 杭州加强住房租赁资金监管，要求租赁企业将租金、押金及租金贷资金缴入专用账户。
  • 海南提高公积金贷款额度，明确二手房最低首付比例为40%。
  • 江苏加强对南京、无锡、苏州等城市的住宅用地供应监测与调控。
• 财政数据：1-7月全国政府性基金预算收入同比增长1.2%，国有土地使用权出让收入同比增长7.9%，土地市场热度回升。

2. 成交情况

• 新房成交：
  • 2020年第34周，全国32城新房成交面积430万平米，同比增长6%，环比下降14%。
  • 年初至今累计成交面积13151万平米，累计同比下降7%，降幅持续收窄。
  • 各线城市复苏趋势一致，二线城市表现最佳，同比增速为9%。
• 二手房成交：
  • 2020年第34周，全国9城二手房成交面积146万平米，同比增速15%，较前值下降5个百分点。
  • 年初至今累计成交面积3812万平米，同比增速-7%，较前值提升1个百分点。

3. 土地市场

• 溢价率与流拍率：
  • 全国100城全类型土地成交溢价率为14%，流拍率1.3%。
  • 宅地成交溢价率为15.2%，流拍率0.7%。
  • 三线城市溢价率最高，达到31%。
• 土地市场数据：
  • 一线城市推出规划建面131万平米，成交规划建面181万平米，成交楼面均价14629元/平米。
  • 三线城市推出规划建面2542万平米，成交规划建面1263万平米，平均溢价率31%。

4. 资金流动

• 信用债与海外债：
  • 2020年第34周，信用债发行69.5亿元，同比减少4%，环比减少30%，平均加权利率4.31%。
  • 海外债发行4.8亿美元，同比增加59%，环比减少71%，平均加权利率7.52%。
  • 年初至今信用债发行规模累计增速为27%，海外债为7%。
• LPR与房贷利率：
  • 8月LPR报价未变，1年期为3.85%，5年期为4.65%。
  • 房贷利率持续下行，首套房贷平均利率5.25%，环比下调1BP；二套房贷平均利率5.56%，环比下调2BP。

5. 投资建议

• 维持“看好”评级：房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策框架仍为“房住不炒+因城施策”。
• 行业前景：销售、区域政策、融资等方面持续向好，限价政策松动有利于房企利润率修复。
• 估值情况：当前房地产板块PE-TTM为9.50倍，仍处于历史低位，具备投资价值。
• 业绩影响：当前结算项目主要为2017-2018年销售项目，疫情影响逐渐消散，对全年业绩影响较小。

风险提示

• 行业销售波动可能影响房企回款；
• 政策调整可能带来经营风险；
• 融资环境变动可能加剧企业流动性压力。

估值方法的局限性

• 报告中的分析基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异；
• 估值方法及模型存在局限性，结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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分析师承诺

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