固收年度策略：房地产篇，渐入寒冬，待政策博弈-20190108-华鑫证券-11页_1mb

2019年房地产行业固收策略分析总结

核心内容概述

2019年房地产行业面临销售持续下行、库存快速回升、土地市场降温及融资困难等多重压力。研究认为，在政策调控未全面放松的背景下，房地产市场可能迎来阶段性调整，部分城市或出现政策松动迹象。

主要观点

1. 房地产销售持续低迷

• 2018年1-11月全国商品房销售面积累计同比仅增长1.4%，远低于2016年的24.3%和2017年的7.9%。
• 40大中城市销售增速普遍下滑，其中一线城市为-9.56%，二线城市为-0.13%，三线城市为4.15%。
• 房贷增速同步下行，前11个月居民中长期贷款增速为-6.95%，显示购房需求受到抑制。

2. 库存结构出现显著变化

• 狭义库存下降：全国待售商品房面积已降至2013年水平，反映现房库存处于低位。
• 广义库存回升：16个重点城市可售面积在2018年5月后快速上升，待开发土地面积达43,815万平方米，同比增速达30.9%，创2010年以来新高。
• 期房销售与现房销售背离，期房销售增速为9.1%，而现房销售为-23.6%，显示房企加速推盘以提升周转率。

3. 土地市场降温明显

• 土地购置高峰已过，三线城市土地购置在2017年下半年达到顶峰，2018年已出现回落。
• 一二三线城市土地溢价率均处于历史低位，房企拿地热情减弱。
• 土地供应与成交面积出现背离，流拍率可能上升，土地市场遇冷趋势明显。

4. 房企融资环境趋紧

• 房企资金来源增速为7.6%，略低于上年7.7%，但剔除自筹资金后，资金来源增速从10.4%降至6.4%，显示融资压力加大。
• 融资紧缩背景下，房企更倾向于加速推盘以提高资金周转，但期房销售不佳导致竣工速度放缓。

5. 房地产投资预计弱于去年

• 销售回落、库存上升、融资趋紧等因素导致房企加快新开工，但竣工增速低迷，施工面积上升。
• 建安支出和购地支出难以明显改善，预计2019年房地产投资将弱于2018年。
• 若需求政策不放松，库存增加可能加剧部分城市一手房市场的供给压力，影响价格稳定性。

关键信息

• 销售预期：2019年房地产销售仍不乐观，限贷和首付比例政策未放松，销量难有显著回升。
• 库存变化：狭义库存持续下降，但广义库存快速上升，反映房企推盘加速。
• 土地市场：土地购置与销售背离，土地溢价率下降，土地市场遇冷。
• 融资状况：房企融资环境趋紧，资金来源增速放缓，尤其在剔除自筹资金后更为明显。
• 投资趋势：房地产投资预计弱于去年，建安支出和购地支出难有明显改善。
• 政策博弈：全国性放松可能性较低，但部分城市可能采取灵活调整政策。

风险提示

• 房地产调控政策难以放松，可能继续抑制市场活跃度。
• 房地产投资与土地出让可能低于预期，影响行业整体表现。

研究员简介

• 吴笛：2016年加入华鑫证券，主要研究领域为利率债。

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