【仲量联行】2025年上海办公楼市场白皮书_32页_14mb

报告摘要

仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书总结

核心内容概述

仲量联行发布的《2025年上海办公楼市场白皮书》从“流动视角”出发，深入分析了上海办公楼市场的供需变化、租户行为、板块重塑及潜力机遇。报告指出，尽管市场整体处于下行周期，但租户的搬迁和升级需求正在推动市场结构的调整，传统行业需求仍具韧性，同时新兴行业如科技、制造、生命科学等也展现出强劲的市场潜力。

主要观点

1. 市场动态与趋势

上海办公楼市场自2019年以来经历了供需失衡，租金持续下行，市场进入下行周期。
2024年整体市场租金深度调整，超过八成板块全年租金环比跌幅超过0.75%。
五年内新增供应超过100万平方米，但净吸纳量仅为66万平方米，市场供应压力显著。

2. 新元流动：传统行业中的新生动力

传统六大行业（金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学）仍占据市场85%以上的租赁需求。
2024年，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达30%，显示出传统行业内部的升级和新兴领域的需求增长。
金融和专业服务行业利用租金下行窗口升级办公环境，科技互联网和制造贸易企业则更关注成本控制。

3. 升级流动：成本驱动型搬迁

2022至2024年搬迁类租赁成交中，74%的交易为升级需求，成本优化成为租户搬迁决策的核心因素。
66%的租户表示当不动产支出成本降幅超过20%时会考虑搬迁，超过四成希望降幅超过30%。
租户更倾向于续租，但当租金与一次性投入成本大幅下降时，搬迁意愿增强。

4. 板块重塑与潜力机遇

传统核心商务区如陆家嘴、南京西路等仍是主要聚集地，而前滩、徐汇滨江等新兴板块展现出强劲增长势头。
交通可及性提升，甲级办公楼距离地铁出入口的平均距离缩短，且地铁覆盖范围扩大。
商业配套（尤其是餐饮和零售）是租户选择的重要因素，未来零售物业增量主要集中在新兴板块。

5. 租户决策解码

租户普遍关注租金成本和租约灵活性，其次是办公环境和配套设施。
科技互联网、制造贸易和零售行业对成本敏感度较高，而金融和专业服务行业则更关注租约条款和区位优势。
业主通过装修补贴、共享空间、物业管理服务等提升租户满意度，增强租户黏性。

6. 办公环境升级诉求

租户对硬件设施（如空调、电梯、洗手间等）的完善程度非常关注，74%的搬迁交易与硬件升级有关。
科技互联网企业更关注洗手间数量，制造贸易企业重视合规性，生命科学企业关注绿色认证和充电桩配置。
配套设施和业主服务的提升显著影响租户满意度，共享商务空间、会议设施等成为企业关注的焦点。

关键信息汇总

市场概况

租金变化：2024年租金整体下行，板块间分化明显，超过八成板块租金跌幅超过0.75%。
供需关系：过去五年平均新增供应超过100万平方米，净吸纳量仅为66万平方米，供需失衡显著。
搬迁趋势：2022-2024年搬迁类租赁成交中，74%为升级需求，租户更倾向于成本优化。

行业分析

传统行业：金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学六大行业仍占全市需求85%以上。
新兴行业：科技、制造、生命科学等行业的“新元”概念推动需求增长，尤其在租金下行阶段。
行业聚集与多样性：传统核心板块仍具高聚集度，新兴板块则在多样性和包容性上表现突出。

租户行为

续租偏好：近半数企业倾向于续租，14%尚未形成搬迁意向，仅17%明确考虑整体搬迁。
搬迁决策因素：成本降幅、租金水平、交通可及性、楼宇品质、租约灵活性是租户搬迁决策的主要考量。
面积段差异：小面积租户更关注定制化交付和带装修面积，而大面积租户更重视免费停车位、标识权和能耗管理。

板块分析

新兴板块：前滩、徐汇滨江、北外滩等板块因政策、租金优势和配套设施吸引大量租户。
交通可及性：地铁出入口500米范围内甲级办公楼面积占比超80%，平均距离缩短至304米。
商业配套：餐饮和零售配套设施是租户最青睐的要素，共享商务空间成为新兴需求。

业主策略

成本优化：业主通过租金优惠、装修补贴等方式吸引租户。
服务提升：物业管理、共享空间、能耗管理等成为提升租户满意度的关键。
ESG趋势：尽管当前市场更关注成本，但ESG理念正逐渐成为行业长期发展的考量。

结论

上海办公楼市场正处于结构性调整阶段，租户的流动与升级需求推动市场格局重塑。在成本驱动型市场环境中，传统行业仍具韧性，而新兴行业正逐步释放增长潜力。板块间交通、商业配套、行业聚集度与多样性成为影响租户选址的重要因素。面对未来，市场参与者需灵活应对租户需求变化，加强资管服务，提升楼宇品质，以增强市场竞争力并把握未来机遇。

关键数据摘要

指标	数据
2024年租金跌幅	超过80%板块全年四个季度中每季度租金环比跌幅均超过0.75%
2024年“新元”类企业租赁占比	30%
2022-2024年搬迁成交中升级需求占比	74%
租户搬迁成本降幅阈值	66%租户希望降幅超过20%，40%希望降幅超过30%
地铁500米范围内甲级办公楼面积占比	超过80%
共享商务空间需求占比	接近60%
科技互联网企业对洗手间配比关注度	超过80%
生命科学企业对充电桩配置关注度	显著高于整体受访企业
业主提供的会员福利需求	84%受访企业关注