仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书_32页_14mb

报告摘要

仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书总结

核心内容

仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书，以“流动视角”为切入点，深入分析了上海办公楼市场在宏观经济变化、科技发展和企业需求演变背景下的动态趋势、板块重塑及企业租赁决策。报告强调，市场正经历结构性调整，租金下行和成本优化成为租户搬迁和升级的主要动因，同时行业聚集度和多样性、交通可及性、商业配套等成为影响租户选址的重要因素。

主要观点

1. 市场趋势：静水流深，蓄势而行

上海办公楼市场进入深度调整阶段，租金回调为租户提供了升级办公环境的窗口期。
2019年以来，市场新增供应持续放量，供需矛盾加剧，租金表现出现分化。
2024年，整体市场租金深度调整，超过八成板块全年租金环比跌幅超过0.75%，部分板块跌幅超过15%。
传统行业需求依旧稳定，同时“新元”需求不断涌现，推动市场增长。

2. 行业需求：固本培元，新元渗透

传统六大行业（金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售、生命科学）持续占据上海办公楼市场需求的85%以上。
“新元”概念（如大数据云服务、新消费、先进制造等）正在传统行业中渗透，成为推动需求增长的重要引擎。
2024年，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%。

3. 租户行为：成本驱动，灵活决策

租户在租金成本、交通可及性、楼宇品质、资管服务等多方面进行综合考量。
成本敏感性显著增强，66%的租户表示当不动产支出成本降幅超过20%时会考虑搬迁。
一次性投入（CapEx）和装修成本成为租户关注的核心要素，部分租户希望降幅超过30%或40%。
租户更倾向于续租，但在租金显著下降时，也会考虑搬迁至更优质的甲级办公楼项目。

4. 板块格局：汇流成势，重塑潜力

租户的流动推动了板块格局的重塑，传统核心商务区如陆家嘴、南京西路等依旧具备吸引力。
新兴板块如前滩、徐汇滨江、北外滩等因政策支持、租金优势和配套设施，正在成为新的聚集地。
交通可及性显著提升，地铁出入口500米范围内的甲级办公楼面积占比超过80%，平均距离缩短至304米。

5. 租赁决策：财务成本与办公环境升级并重

租户对租金成本和租约灵活性的重视程度持续上升，尤其是对一次性投入的费用减免、装修补贴、复原义务免除等。
办公环境升级需求显著，74%的搬迁交易带有升级意图，租户更倾向于选择高品质、高效率的办公空间。
科技互联网、制造贸易、生命科学等行业对楼宇硬件设施（如空调、电梯、洗手间等）和绿色认证关注度较高。

6. 未来展望：流动趋势，机遇与挑战并存

未来五年，上海预计新增超过400万平方米的甲级办公楼供应，板块间竞争加剧。
高品质项目的入市将推动板块能级跃升，同时对传统板块带来更新机遇。
市场参与者需关注租户需求变化，灵活调整策略，强化资管服务，提升竞争力。

关键信息

数据来源与方法

仲量联行基于2019年以来近千条搬迁类租赁成交数据及2022-2024年近1,200条甲级办公楼租赁信息进行分析。
通过租户问卷调研（近100份），深入了解租户在租金、装修、交通、配套等方面的需求。

重点指标

行业聚集指数：反映板块内行业新租面积占全市该行业新租面积的比例。
行业多样性指数：反映板块内不同行业的分布情况，计算方式借鉴辛普森多样性指数。
租金降幅：租户搬迁意愿与成本节约密切相关，降幅超过20%时，搬迁意愿显著提升。
搬迁距离：不同行业对搬迁距离的接受度不同，科技互联网和专业服务业更灵活。

行业差异

金融与专业服务：对租金成本敏感度较低，更关注租约灵活性、地段和行业聚集效应。
科技互联网与制造贸易：对成本敏感度高，搬迁意愿与租金降幅、装修成本密切相关。
零售与生命科学：对租金成本敏感度较高，同时对商业配套和绿色认证关注度显著。

租户诉求

租金与成本：租户普遍关注租金成本与一次性投入，希望获得成本节约和灵活性。
办公环境：硬件设施的完善程度对租户满意度有显著影响，尤其在空调、电梯、洗手间等方面。
共享空间：近六成租户希望业主提供共享商务空间，如大型会议室、报告厅等。
物业管理与附加服务：租户对物业管理和服务质量的要求不断提升，对会员福利、装修报批等细节服务有较高期待。

结论

仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书指出，市场正经历深刻调整，租户的流动趋势和租赁决策是推动市场变革的重要动力。在租金下行、成本优化和升级需求的驱动下，上海办公楼市场展现出新的活力与潜力。传统行业需求依旧稳固，同时“新元”需求不断释放，推动市场多元化发展。市场参与者需关注租户需求变化，灵活调整策略，积极应对市场挑战，把握未来机遇。

关键作者与联系方式

主要作者：
- 丁婷，仲量联行研究部董事，华东区
- 章蔚君，仲量联行研究部经理，华东区
- 冯文翰，仲量联行研究部副经理，华东区
- 周经纬，仲量联行研究部高级分析师，华东区
- 宋碧野，仲量联行研究部分析师，华东区
业务联系人：
- 姚耀，仲量联行研究部总监，中国区
- 黄臻，仲量联行商业地产部总监，上海
其他城市联系信息：
- 北京、成都、重庆、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、西安、香港、澳门、台北等均有仲量联行的分支机构，提供本地化服务。