20211028-东吴证券-宏观周报_量化房地产税对地方财政和居民收入的影响_4页_505kb

宏观周报20211028 总结

核心内容

本文围绕新一轮房地产税改革试点对地方财政收入和居民收入的影响展开定量分析，重点探讨房地产税在存量房征收背景下对地方财政和居民购房行为的潜在影响。

主要观点

1. 房地产税对地方财政的影响

• 房地产税作为地方税种，在试点地区将显著增加地方财政收入。
• 征收范围：包括新增房和存量房，且人均住房面积超过一定标准（如30平米）才开始征收。
• 税率设定：采用单一税率0.6%，按应税住房市价的70%计算（参考上海做法）。
• 测算结果：
  • 房地产税收入占试点地区土地出让金的比例在 2% -13% 之间。
  • 在房价较高的一线城市（如上海、深圳）和人均住房面积较大的二线城市（如成都、苏州），房地产税收入有望超过土地出让金收入的10%。
  • 对冲作用：有助于缓解地方土地出让金下滑带来的财政压力。

2. 房地产税对居民收入的影响

• 对首套房影响较小，但对二套房及多套房的持有成本产生明显影响。
• 测算假设：
  • 一个三口之家在已有60平米首套房基础上再购置100平米二套房；
  • 人均免征面积为40平米，超出部分按0.6%税率征收，按市价70%计算。
• 测算结果：
  • 居民购置二套房每年需缴纳的房地产税在 2000-15000元 之间；
  • 对应居民2020年可支配收入的比例在 5%-17% 之间；
  • 房价越高，影响越大，尤其在一线城市。
  • 若采用累进税率，影响将更加显著。

3. 政策预期与市场影响

• 房地产税的征收抑制房价涨幅，对高房价地区投机性购房需求形成压制。
• 预计在新一轮试点启动后，试点地区的房价将面临明显抑制。

关键信息

试点地区列表（表1）

图表说明

• 图1：显示了在单一税率0.6%下，房地产税收入占各试点地区土地出让金的比例，范围在2%-13%。
• 图2：反映了2021年1-9月部分重点城市土地出让金收入较2020年全年的下滑情况。
• 图3：展示了居民购买二套房后，房地产税对可支配收入的影响比例，范围在5%-17%。

风险提示

• 房企债务违约风险持续扩大；
• 房地产政策调控可能进一步收紧；
• 测算基于简化假设，可能高估实际影响。

投资评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：预期个股涨跌幅相对大盘 15%以上；
  • 增持：预期个股涨跌幅相对大盘 5%-15%；
  • 中性：预期个股涨跌幅相对大盘 -5%至5%；
  • 减持：预期个股涨跌幅相对大盘 -15%至-5%；
  • 卖出：预期个股涨跌幅相对大盘 -15%以下。

• 行业投资评级：

  • 增持：预期行业指数相对大盘 5%以上；
  • 中性：预期行业指数相对大盘 -5%至5%；
  • 减持：预期行业指数相对大盘 5%以下。