20170515-华创证券-房地产行业周报_调控再扩围_供需两端受打压_成交略改善_热销城市能级下移_17页_918kb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体呈现成交改善、政策调控持续加码的态势。57个重点城市一手房周成交面积环比上升6.5%，其中一二线城市环比上升4%，三四线城市环比上升10%。5月月成交同比下降7%，较4月降幅明显收窄，其中一二线同比下降18%，三四线同比上升14%。值得注意的是，四线城市成交同比增长68%，显示三四线城市成交热度逐步下移。

二手房市场方面，17个重点城市周成交面积环比上升23%，月成交同比上升4%，表明低基数效应开始显现。一线城市二手房成交同比小幅下降，而三四线城市二手房成交同比大幅上升，显示三四线城市二手房市场活跃度增强。

新房库存方面，19个重点城市可售面积环比上升0.7%，去化月数降至9个月。一线城市去化月数为7.3个月，环比下降0.7个月；二线城市去化月数为8.8个月，环比下降0.2个月；三线城市去化月数为11个月，环比下降0.7个月。

主要观点

1. 成交改善：房地产市场整体成交量有所回升，尤其三四线城市表现优于一二线城市，反映市场热度向低能级城市转移。
2. 政策调控：热点城市继续收紧限购政策，但部分去库存地区如江西、南京等地推出购房补贴和落户政策，体现出政策调控的精细化趋势。
3. 库存压力：虽然整体库存略有上升，但去化月数下降，表明市场去化能力有所减弱。
4. 板块分化：行业基本面和政策面影响下，一二线城市成交量缩、价格稳定，三四线城市成交量增、价格略涨，板块内部分化趋势明显。

关键信息

行业数据

• 新房成交量：

  • 57城周成交748.7万平米，环比上升6.5%。
  • 一线城市周成交78.5万平米，环比下降6.3%。
  • 二线城市周成交362.9万平米，环比上升6.7%。
  • 三线城市周成交197.2万平米，环比上升9.1%。
  • 四线城市周成交110.1万平米，环比上升11.9%。
  • 5月累计成交1289.3万平米，同比下降7.2%。

• 二手房成交量：

  • 17城周成交199.5万平米，环比上升22.5%。
  • 一线城市周成交41.2万平米，环比上升11.6%。
  • 二线城市周成交131.2万平米，环比上升24.7%。
  • 三四线城市周成交27.1万平米，环比上升31.1%。
  • 5月累计成交350.2万平米，同比下降4.2%。

• 库存去化：

  • 19城可售面积9279万平米，环比上升0.7%。
  • 3个月移动平均去化月数为9个月，环比下降0.5个月。
  • 一线城市去化月数7.3个月，二线城市8.8个月，三线城市11个月。

政策动态

• 南京：新购住房3年内不得转让，外地人硕士以上购房无需社保证明。
• 河北：环京限购升级，外地需3年社保或缴税。
• 济南：二手房交易酝酿全面资金监管。
• 三亚：禁止期房转让，限制现房转让。
• 江西：购房补贴和户籍入户政策。
• 芜湖：取消契税补贴，新房交易后两年内不得入市。
• 大连万达：300亿元公司债顺利通过。

公司动态

• 招商蛇口：4月销售面积51.64万平米，签约金额78.30亿元，1-4月累计销售面积188.92万平米，签约金额343.41亿元。
• 保利地产：4月签约面积185.06万平米，签约金额262.04亿元，1-4月累计签约面积603.36万平米，签约金额836.17亿元。
• 首开股份：1-4月累计签约面积97.81万平米，签约金额264.56亿元。
• 荣盛发展：签订蔚县太行产业新城合作协议，与衡水签订PPP合作框架协议。
• 华夏幸福：竞得固安9万平方米土地，签订南京汤山产业小镇投资意向书。
• 世茂股份：员工持股计划投入资金不超过1142万元。
• 国创高新：拟设立西藏分公司，加强沥青市场开拓。
• 金融街资本：收购金融街上市公司股份，持股比例提升至33.22%。
• 招商蛇口：拟收购南通长轮房屋开发公司100%股权。

板块行情

• SW房地产指数：上周下跌2.9%，沪深300指数上涨0.08%，相对收益为-2.98%，板块表现弱于大市。
• 个股表现：
  • 前五名：金科股份（+12.15%）、东方银星（+10.66%）、荣安地产（+6.19%）、天保基建（+5.99%）、空港股份（+5.68%）。
  • 后五名：中房地产（-19.14%）、廊坊发展（-18.50%）、天津松江（-14.31%）、嘉宝集团（-10.47%）、迪马股份（-10.09%）。

推荐公司及评级

分析师信息

• 分析师：袁豪（S0360516120001）
• 联系方式：电话 021-20572598，邮箱 yuanhao@hcyjs.com
• 联系人：鲁星泽（luxingze@hcyjs.com）

投资建议

• 一二线城市：由于库存低、政策收紧，成交量缩，价格稳定，推荐具备强大存量资源和增量获取能力的房企，如招商蛇口、首开股份、北京城建。
• 强三线城市：因库存高、政策宽松，成交量增，价格略涨，推荐布局强三线的高成长型房企，如新城控股、荣盛发展、华夏幸福。
• 低估值龙头及央企整合：推荐华侨城A、保利地产，关注其低估值和央企整合潜力。

总结

本周房地产市场呈现成交回暖、政策调控精细化、库存压力缓解的态势。三四线城市表现突出，成为市场热点。建议投资者关注具备资源储备和成长潜力的房企，同时注意政策变化对市场的影响。